不動産管理の取り組み

2025年8月22日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２２：心理的瑕疵物件について】
第２２回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【心理的瑕疵物件について】。難しい言葉ですが、要するに皆さん聞いたことがあるいわゆる「事故物件」も心理的瑕疵物件。事故物件を管理するうえで気を付けていることなど、聞いてみました！ Q.心理的瑕疵物件とはなんですか？ A.物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去に自殺、孤独死、殺人、事件等、心理的に抵抗感や嫌悪感を感じる可能性のある物件を、心理的瑕疵物件と称しています。一般の方によく使われる言葉で「事故物件」と言われるものも、心理的瑕疵物件の一種です。 Q.告知事項とはなんですか？ A.借主様にとって契約するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案は、内容に応じて貸主様が把握している事実を相手方に対して告知する必要があり、これを告知事項と言います。貸主様に対して適切な告知事項を求め、これを契約書の特約に明記します。契約書に明文化することで、借主様から「聞いていない、聞いていれば契約しなかった」等のトラブルに発展することを未然に防ぐことができます。 Q.そういう事案は必ず入居者さんに伝えられるんですか？ A.貸主様が把握している情報が借主様に適切に伝えられるかは、我々不動産会社によるところが大きいです。告知義務の期間は、発覚してから概ね3年とされています。ただし、事件性や社会に与えた影響等が特に高い事案は、例外の対応が必要です。また、売買物件の場合は原則として永久に告知義務があります。 Q.しっかり告知しなかった場合どんなことが起こると予想されますか？ A.故意に告知をしなかった場合、貸主様は民事上の責任を問われます。なので、その旨を貸主様にあらかじめ伝え、事実が明確になるよう慎重にヒアリングを行います。不動産業者としては、告知義務を怠ったことにより、損害賠償請求や契約解除のリスク、また、告知義務違反によって業務停止などの処分を受ける可能性もあります。 Q.告知事項の対象外となるものはありますか？ A.いわゆる自然死については、物件を決める判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いとされているため、原則として告知義務はありません。このほか、事故死に相当するものであっても、室内階段からの転落、入浴中の事故等、日常生活で生じた不慮の事故によるものは、自然死と同様に告げなくてもよいとされています。ただし、自然死や不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたことに伴い、「特殊清掃」や「大規模リフォーム」等が行われた場合、借主様が契約をするか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられ、告知義務が必要となってきます。 Q.他に心理的瑕疵物件に該当するものはどんな物件ですか？ A.周辺に墓地や火葬場、暴力団事務所等、嫌悪施設が近くにある物件も心理的瑕疵物件に分類されています。嫌悪施設とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設の事です。どの施設が対象となるかは、個人が抱くイメージや時代性もあり、均一ではありません。告知をする際には十分に注意を払わなければなりません。 Q.心理的瑕疵物件を取り扱う場合、どんなことを心がけていますか？ A.死に関する事案は、正確性の確認が難しいです。亡くなった方及びその遺族の方等の名誉を十分配慮し、不当に侵害することのないよう、照会して知り得た事実のみを明記することとしています。起きてしまった事実は変えられないため、次回の募集においては条件の見直しを含め、空室対策としてできることをやるしかないです。 Q.心理的瑕疵物件にもいろんなパターンがあるんですね。 A.心理的瑕疵物件は、外観やスペックに問題がないことがほとんどです。事情を知らなければ住みたかったけど、知ってしまったら住みたくなくなる。中には、該当する物件を紹介しただけで、担当するスタッフに対して不快に思う方もいらっしゃいます。ただし、感じ方は人それぞれです。過去のことは全く気にならないという方もいます。不動産のプロとして、心理的瑕疵物件と誠実に向き合っていきたいです。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２２：心理的瑕疵物件について】でした！
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年8月3日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２１：共用部管理の取り組み】
第２１回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【共用部管理の取り組み】。共用部にもいろんな設備があり、いろんな管理が必要になります。どんなことを行うのか、きいてみました！ Q.共用部に関する管理のご連絡はどんなことが多いですか？ A.暑い今の時期は、「伸びてきた木を何とかして欲しい」といった植栽に関する相談が多いですね。オーナー様に報告し、大抵は業者に依頼をしますが、簡単な作業で済みそうなものは当社スタッフで剪定作業をする事もあります。通年を通して多い相談は「ゴミ出しマナー」ですね。掲示物や手紙で注意をする他、いろいろな手を使って改善を促します。 Q.業者さんに頼まずに当社で行うこともあるんですね。最近、「ハチの巣ができていて怖い」といった相談も増えた気がします。とんでもなく大きいものでなければ、これも当社で対応しています。悲鳴を上げながら現地で除去作業を行います。因みにハチの巣は「スズメバチ」に限り、杉並区の環境課に相談すれば無料で除去してくれます。アシナガバチ等、他のハチは対象外みたいです。 Q.今までにあった不思議な共用部トラブルは？ A.空室物件の玄関前にストローの付いたドリンクが置かれている、というオーナー様からの相談がありました。回収後すぐにまた新たなドリンクが届いた？置かれた？ため、オーナー様から再度連絡がありました。ウーバー等の配達員による誤配送であると想像できますが、しっかり届けてあげて欲しいです。飲みたいときに飲めなかった人、気の毒だなと思いました。(笑) Q.共用部の物が壊れた場合、誰の負担となりますか？ A.もちろん、壊した本人が修繕費用を負担するのが一般的です。故意・過失もなく経年劣化によるものは、オーナー様が負担するケースもあります。第三者のいたずらや、台風・落雷による災害等、請求先が不明の場合には、保険や別の方法を検討することになります。また、分譲マンションの区分を管理させていただくこともありますが、共用部分はそのマンションごとに管理組合や会社があります。その場合には管理規約や使用細則等、マンション管理元のルールに沿って対応してもらっています。 Q.ルール作りや周知の徹底としてどんなことをしていますか？ A.内見時・申込時・契約時・鍵渡し時、借主様と物件についてお話しする場面が複数回あります。どの場面でもわかりやすく丁寧な説明を心掛けていますが、その中でも特に「契約時」の場面で、不明点を潰しこむように努めています。ですが100％伝えたつもりでいても、伝わっていないケースはどうしても発生します。そういった状況を改善するために、「鍵渡し時にこんな資料を追加してみよう」「契約完了時には必ず●●を伝えよう」等、社内のマニュアル変更を繰り返しています。 Q.メンテナンスが大変だと感じる共用部設備はありますか？ A.巡回スタッフが行っている、共用灯の交換作業は大変かもしれません。共用灯は、タイマー型、センサー型、スイッチ型等、様々なタイプがあります。巡回は明るい日中に行うため、センサー型の場合は夜を演出する、たとえばセンサーにカバーを被せて暗くする等の必要があります。巡回スタッフはこういった作業を毎月行っているのです。共用部が真っ暗だと、転倒や落下による怪我、防犯上の問題等、事故につながるリスクがあります。なので、巡回はとても重要な業務の一つです。 Q.人気の共用部の設備はどんなものがありますか？ A.セキュリティの向上と安心感を提供できるオートロックは、ずっと人気の設備ですね。不審者の侵入を防ぎ、入居者様の安全を守る効果が期待できるため、特に1人暮らしの女性に人気があります。私が個人的にあってよかったと思う設備は宅配BOXです。頻繁にネットで買い物をするのでとても助かっています。 Q.共用部管理にも気をつけていきたいですね！ A.防犯カメラ・スマートロック・宅配BOX等々、改良された新しい設備が次々に生まれています。「●●の設備を導入したが故障が多くて困っている」「入居者様が喜ぶと思って●●の設備を導入したがほとんど使用されていない」「●●を導入したことで賃貸管理業の手間が増えた」　こんな声は実際にあります。ファミリー向け・単身者向け・女性限定・学生専用等々、物件によって入居者様の属性は様々です。新しい設備を知れば、あれもこれもと提案したくなりますが、該当物件にとって本当に必要な設備であるかをしっかりと見極めたうえで、物件価値向上に繋がる提案をしていければと思っています。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２１：共用部管理の取り組み】でした！次回は【２２：心理的瑕疵物件について】深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年6月23日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２０：入居中の設備不具合対応について】
第２０回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【入居中の設備不具合対応について】。入居者さんが困ってしまう、入居中に起こる室内の設備不具合。管理課としてどんなことを心がけて対応しているかを聞いてみました！ Q.入居中の設備の不具合の連絡はどんなものが多いですか？ A.今の時期はエアコンに関する相談がダントツで多いですね。この暑い夏にエアコンが使えない状況は、熱中症や脱水症状などの健康被害だけでなく、命に関わる危険性もあります。次に多いのが給湯器の不具合でしょうか。お湯が出ない、温度が安定しない等です。その他、窓・網戸の不具合、水回りの漏水、インターホン故障、等々、日々たくさんの相談が入ります。 Q.連絡を受けた時の対応はどんなことを意識していますか？ A.一刻も早く現場の状況を確認する事を心掛けています。実際に現場に行くことで、オーナー様や協力業者へ正確な情報を伝えることができ、結果的に一番早く解決できると思っています。現地確認をせず業者任せにしていては、対応方針の認識ずれ、費用負担のトラブル等、二次トラブルに発展する可能性があります。この意識はスタッフ全員が持っており、当社では通常業務として行っています。地域密着だからこそできる対応ですよね。 Q.どういう内容だったら業者に頼まず、自社で対応できますか？ A.現地に行ってみると、実は意外と当社のスタッフで解決できることの方が多いです。「電池が切れてるだけだった」「グローランプを交換したら点灯した」「ネジが緩んでるだけだった」これらはあるあるです。業者に頼む前に解決できれば、余計な費用が発生しませんのでオーナー様も嬉しいですよね。 Q.オーナー様への連絡はどのタイミングで行っていますか？ A.相談内容にもよりますが、設備不具合に関しては基本的に現地確認後に行うことが多いです。現地にて当社で解決できれば、その旨を報告するだけで済みます。解決しなかった場合には、正確な不具合状況を報告し、業者に対応依頼をする承諾をもらうなど、今後の方針をオーナー様と検討します。 Q.今までに受けた、変わった内容の不具合対応はありますか？ A.最近私が相談を受けた案件で、「可動式扉を開閉する際、コツが必要」という内容でした。現地で体験してきましたが、確かにコツが必要で、入居者様しか動かすことができず笑いがこぼれました。内装業者に建付け調整の依頼をし、今では問題なく開閉できる状態です。些細なことでも良いので、不具合と感じたらお気軽にご相談して欲しいです。 Q.お部屋に入るときはどのようなことに気をつけていますか？ A.現場の状況をよりわかりやすく説明できるように、写真は必ず撮影します。あと、脚立を持ち込む際は、床に傷や汚れが付かないよう敷物を敷く等、そういった点も気を付けています。撤収する際には、他にお困りごとがないかを必ず確認し、設備不具合予備軍を事前に把握することに努めます。 Q.解決に時間がかかる対応もあるんでしょうか？ A.原因究明が難しい上下階が絡む大きな漏水トラブルや、工事費が高額になりそうな案件は複数の業者に見てもらう必要があるので、解決まで時間を要することもあります。ただ、設備系の不具合は時間がかかったとしても、必ず解決はすると思っています。一方で、生活音や騒音、ゴミ出し、悪臭、挨拶、このような人と人とのトラブル対応に関しては、時間がかかるというより、解決されないまま退去されてしまうといった結果もありますから。 Q.細やかな気配りと対応が大事ですね！ A.入居者様が誰に相談したらよいか悩ましい不具合は、更新契約時にお聞きすることがよくあります。緊急性がないという事で、少々のことは我慢して生活されている方は多いかもしれません。設備不具合が発生し、それに対応していくことは不動産業者としてあたりまえです。そもそも設備不具合が発生しない為に、メンテナンス提案を積極的に行い、トラブルを抑止していきたいです。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２０：入居中の設備不具合対応について】でした！次回は【２１：共用部管理の取り組み】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年5月27日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１９：杉並区の賃貸市場動向について】
第１９回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【杉並区の賃貸市場動向について】。繁忙期が終わり、改めて現在の杉並区市況はどうなっているのか！詳しく聞いてみました！ Q.杉並区の物件数はどうなっていますか？ A.杉並区全体の募集物件数は4年連続で減少しており、昨年の数と比較すると、約3割も減っているという報告を受けています。当社の募集数も昨年より大幅に減少しています。様々な要因により、「募集できる物件が減っている」という結果です。 Q.その原因をどうお考えですか？ A.まずひとつには、杉並区全体の解約数が減っているという情報があります。物価高の影響もあり、引っ越しにかかる費用を避け、更新を希望する人が増えているようです。実際に当社の解約件数も、昨年と比べると減っていました。また、築年が古い物件の取り壊し現場をよく見かけます。広めのファミリー向け物件やその他の用途に建て替えて戸数が減る、という事がここ数年で頻繁に起きているかもしれません。 Q.需要についてはどうでしょうか？ A.物件の問い合わせ数、来店数、成約率に関する当社のデータは、いずれも昨年より上昇しています。シンプルに「当社では募集中の物件が早期にたくさん決まっている」という事が、間違いなく言えると思います。杉並区全体でも物件数が減っていくのに比べて、反響の数に大きな変化がないので、需要と供給のバランスは悪くなっているようです。 Q.賃貸相場の変遷はどうなっていますか？ A.西荻窪に絞ると、賃料の相場は直近3年間で5.27%上昇しています。新築物件の完成や、高価格帯のファミリー物件が相場を押し上げていることがデータで読みとれます。但し、東京都全体の10.96%と比べるとやや低めの上昇率ではあります。また、3年前から上昇率は少しづつ低下しており、落ち着いてきている感じはしています。 Q.お部屋の設備はどのようなものが人気ですか？ A.人気設備はここ数年ほとんど変わっていませんね。1位がインターネット無料、2位が宅配BOX、3位がTVモニターフォンの順位となっています。ネットで買い物し、宅配ボックスで安全に受け取り、インターホン越しで対応ができる、といった環境を求めているのでしょうか。また以前より徒歩分数を気にされない方が増えたように感じる、という営業スタッフの声もありました。フルリモートワーカー等、毎日駅を使う人が減少していることが影響してそうです。 Q.価格帯で言うとどのくらいが人気なんでしょうか？ A.希望賃料のニーズは単身者で8万円台、ファミリーで17万円台に集中しています。この価格帯は当社でもすぐに成約してしまうので、新たに紹介できるお部屋の仕入れ活動に注力しています。 Q.今後、杉並区の賃貸市場はどうなっていくと思いますか？ A.住宅価格の高騰により、購入ではなく賃貸を選択するファミリー層が増加している傾向です。その為、ファミリー向け物件の需要は、ますます高まると思います。新築情報を見ていても、ファミリー向けの間取りが増えたようにも感じます。また、これらは相場よりも高めの賃料で、早期に成約する傾向にあります。 Q.需要に対応しているお部屋が意外と少ないと言った感じなんですね！ A.杉並区は都心へのアクセス、自然環境の豊かさ、子育て環境の充実、サブカル文化等、住みやすさと利便性の高さから、これまでと変わらず人気のエリアです。お客様の希望物件を多く提供できるよう、新規募集業務は引き続き力を入れていきたいです。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１９：杉並区の賃貸市場動向について】でした！次回は【２０：入居中の設備不具合対応】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年4月27日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１８：立退きトラブルついて】
第１８回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【立退きトラブルついて】。通常の解約など以外でも起こりうる立退き。どのような場合があり、どのようなことに注意すべきか、聞いてみました！ Q.オーナー様から立退きをお願いする場合はどのような場合でしょうか？ A.自分又は家族が居住する必要がでてきたなどの「オーナー様の都合」、借主様の滞納などで起こる「債務不履行による契約解除」、老朽化による建て替えや再開発計画等が始まる「物件の都合」、様々な要因で相談があります。 Q.そうした立退きに関連して当社はどのようなことを行えるんですか？ A.弁護士資格をもたない当社が、オーナー様から報酬を得て立ち退き交渉を行うことは非弁行為に該当するため認められていません。そのため当社は、あくまでもオーナー様に「助言する」という立ち位置で協力しています。 Q.助言する内容として、どのようなものがありますか？ A.立退き交渉では、期日までの期間が短ければ短いほど、立退き料発生等のトラブルに発展するリスクは高まります。立退き予定が3～5年後のように、期日に余裕がある場合は、借主様との契約を「定期借家契約（再契約不可型）」に随時切り替える手続きを助言しています。そうすることで解約手続きをスムーズに行うことができます。ただし、「次回の更新は定期借家契約になる」旨を通知しただけでは借主様は当然納得してくれません。「家賃を少し下げる」「更新料を免除する」等、近い将来に経済的負担が発生する借主様に納得感をもってもらい、定期借家契約の合意をとれるよう促しています。また、立退き時期が近づいてきた際には、転居先のお部屋探しも当社であっせんしています。 Q.オーナー様都合での立退きの場合、入居者にはどのくらい支払いますか。 A.一般的に立退料の相場は家賃の6ヶ月～10ヶ月分と言われています。引っ越し費用、迷惑料等、経済的損失を補填する為にはこれくらいだろうという考えですが、特に法律で明確な根拠は示されていません。事業用物件になると家賃差額補填、営業補償等、考慮する項目が増えるため、賃料の24ヶ月分が目安ともいわれています。 Q.滞納による立退きなどは請求可能なんですか？ A.滞納は、借主様の債務不履行であり、契約を守らなければ契約は解除され立退きとなるのが通常です。但し、滞納が1回あっただけでは契約解除事由にすることは難しいです。うっかり支払いを忘れていたという理由もある為、滞納が3ヶ月以上続くことが必要だとされています。3ヶ月以上の滞納があれば、契約上の信頼関係は破壊されたとみなされ、オーナー様は解除権を行使することができます。契約解除による立退きは、立退き料等を考慮する必要はありません。 Q.滞納による立退きになった場合は当社はどんなことを行いますか？ A.借主様の状況を確認したいので、TELや訪問、又はお手紙で話し合いを試みます。居留守を使われる借主様もいます。その場合には連帯保証人様にも協力してもらい、本人と接触できるまで根気よく連絡をし続けます。遠方に住む保証人様（ご両親）が物件に来られ、お話合いができた案件も複数あります。実際には、当社管理物件は概ね保証会社を利用した契約のため、これら業務は保証会社に委託しています。 Q.立退き関連で大変だったトラブルがあったら教えてください。 A.昨年対応した、建物老朽化により、建て替えが必要になった案件です。トラブルではありませんが、30年以上入居されている借主様が複数名おられ、新居探しに時間を要しました。年齢も高齢であることから、希望のお部屋の審査が通らない状況が続き、何度もお部屋探しの為にご来社いただきました。無事に期限内に当社管理物件に引っ越しができ、建て替えは計画通り行われたのでよかったです。新居先のオーナー様に事情を直接伝えることができることも、当社の強味かもしれません。 Q.こういった立退きトラブルを未然に防ぐためにはどのようなことをしておくべきですか。 A.立退き期日をなるべく早く確定させ、早めに借主様に周知することです。誠意をもった対応をすることで、立退き料の発生を防ぐことができ、法的手段をとることなく話し合いで完結できます。 Q.立退きにもいろいろなパターンがあるんですね。 A.立退き業務を直接行うことはできませんが、当社はたくさんの助言するための事例を持っています。お困りごとがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１８：立退きトラブルについて】でした！次回は【１９：杉並区の賃貸市場動向について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年3月18日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１７：賃料変更交渉について】
第１７回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【賃料変更交渉について】。更新時などに貸主借主間でたまに発生する賃料の交渉について！どのようなメリットデメリットがあるのかなど、聞いてみました！ Q.オーナー様からの更新時の賃料相談は多いですか？ A.賃料値上げの相談は多いです。物価の上昇や増税などの影響により、維持費・管理費の賃貸経営コストが増加しているのは間違いありません。また、住宅価格の高騰により、購入ではなく賃貸を選択するファミリー層が増加している傾向です。もし今空室だったら、現賃料よりもっと高く貸せるかもしれないと考えますよね。 Q.お客様からの更新時の賃料相談に関してはどうでしょうか？ A.はい、賃料値下げの相談もあります。生活必需品、公共料金等の値上げにより、生活費の見直しが必要とされているのでしょう。値上げしたいオーナー様、値下げしてほしい借主様、双方の相談にのっている更新担当スタッフは解決策を模索しています。 Q.なかなか合意に達しない場合どのように取りまとめますか？ A.まずは値上げ理由や新賃料が妥当であるか、賃料査定を行います。当社では、物件担当がアナログ的に行うだけではなく、AI賃料査定システムを必要に応じて活用しています。担当者それぞれの経験から査定をするだけでは、経験や能力によって査定額にばらつきが発生します。そこで、AIを活用することにより、ビッグデータに基づいた納得感のある賃料査定が可能となり、誰が査定を行っても正確な査定額を導き出せます。アナログ、AIを組み合わせ、最終的にいくらが妥当であるかを提案し、お話合いをまとめていきます。説得力がないと合意に至ることができませんので、さまざまな方法で精査します。 Q.賃料変更に関する注意点は？ A.合意することができず解約になった場合の「空室期間の家賃収入がなくなる」「リフォーム費用がかかる」「不動産業者への手数料が発生する」、これらのリスクは押さえておくべきです。万が一賃料変更の話し合いがまとまらず、時期が来てそのままの賃料で法定更新になった場合には、「請求する予定だった更新料がもらえない」「契約期限の定めがなくなる」「気まずい関係となり、あらゆる改善の話ができなくなる」等々、デメリットは大きいです。また、経済事情の変動がなく、現家賃が市場価格と同程度である場合、合理的な理由がなければ法的な問題に発展する可能性もあります。 Q.法定更新とはなんですか？ A.更新に関する合意が契約終了までになされなかった場合、借地借家法に基づいてこれまでの契約内容・条件で契約が更新されることを指します。同じ賃貸条件で賃貸借契約が継続するということです。合意更新ができないからといって強制的に契約を終了させてしまうと、借主様は住むところを失います。その為の救済措置として位置付けられています。法定更新がなされると、期限の定めがない契約で更新されるため、実質的には借主様が解約の申し入れをするまで半永久的に契約が続くことになります。 Q.賃料変更が起こったら敷金と賃料で差が発生することになりますか？ A.契約時に敷金と賃料の関係について定めている場合、その内容に従う必要があります。当社の契約書では「賃料が増額されたときは、増額分に見合う敷金の追加分を補填しなければなりません。」と定めています。そのため更新時に元々いただいていた敷金と新賃料の差額分を、入居者様からお預かりすることになります。 Q.更新時以外に賃料変更となることはありますか？ A.多くのケースでは更新時に交渉が行われますが、オーナー様と借主様の合意があれば、賃貸借契約期間の途中でも可能です。賃料改定時期についての法的な規定はない為、更新時でなくてもいつでも交渉はできるとされています。ですがそもそも、オーナー様と借主様が現賃料に納得したうえで契約を結んでいるため、賃料値上げを拒否している借主様に対し、賃料値上げ拒否を理由として契約の更新拒否や契約解除をすることは原則認められません。また、部屋同士の賃料の違いを理由にした値下げ（値上げ）要求は難しいとされています。 Q.簡単に賃料を変更したりできるわけではないんですね。 A.賃料変更交渉は慎重に対応する必要があることはご認識いただけたかと思います。法定更新されてしまった場合、その事実をひっくり返すことは難しいです。また、不動産会社を介さず自分で更新業務を行っているオーナー様が、「更新の通知を忘れていた」というような、うっかりが原因での法定更新もありえます。自分の契約満了日を正確に把握している借主様はほとんどいません。更新料収入はオーナー様にとって重要な収益源の１つです。このようなうっかりを防ぐために、更新時期を適切に管理する当社のような不動産管理会社が存在するわけです。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１７：賃料変更交渉について】でした！次回は【１８：立退きトラブルについて】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年2月14日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１6：オーナー業にかかわるお金の知識】
第１６回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【オーナー業にかかわるお金の知識】。管理課のお仕事は建物の管理だけでなく、オーナー様へのコンサルティング業務もあります。どういったことが相談できるのか、詳しくきいてみました！ Q.当社の管理課はコンサル業も行っているんですよね？ A.はい。賃貸経営に関わる様々な課題を、オーナー様に寄り添い解決に導いています。専門的な提案をしていく上で欠かせない宅地建物取引士と賃貸不動産経営管理士に関しては、管理課は全員取得しています。他にもお金に関する包括的なアドバイスができるように、ファイナンシャルプランナーの資格は全社でも7割のメンバーが取得しています。 Q.吉留さんの資格数が一番多いと伺いました！私個人は、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者、土地活用プランナー、DIYアドバイザー、FP、・・・数えたら25個の資格をもっています（笑）。「学習し続ける」という社内文化があるため、学びたいというメンバーの声には全力で会社がサポートしてくれる環境です。 Q.オーナー様からの相談は、主にどのようなものがありますか？ A.最近多いと感じるのは、更新時の賃料値上げ相談でしょうか。税金の値上げ、工事代金の値上げ等、賃貸経営に必要な経費が実際に上がると、収益の見直しは当然必要になりますからね。また、実際に売却するのは先ですが、売却額を事前に知っておきたいという査定相談も多いです。 Q.家賃収入にかかる税金はどのようなものがありますか？ A.大きく3つあります。まずは所得税。賃貸経営で利益が出た場合、不動産所得として課される税金です。それに固定資産税。不動産維持において、毎年課される税金ですね。そして不動産取得税。これは売買が絡む場合に発生する税金です。税金に関してはオーナー様の方が詳しく、アドバイスを求められることはほとんどないですが、最低限の知識として持つようにしています。 Q.礼金や敷金は課税対象なんですか？ A.所得税は必要経費を家賃収入から引き、不動産の所得を算出して税額を出すものです。礼金や更新料は不動産所得としての収入に入りますが、敷金は所得ではなく「預り金」であるため収入になりません。 Q.他の税金はどうやって算出されるのでしょうか？ A.固定資産税は、土地と建物それぞれに課税対象と税率が定められています。毎年6月に税務署から納税通知書が届くので、書面で固定資産税の金額を確認できます。また、不動産取得税に関しては、取得した土地の価格から税額を算出します。この時、宅地、つまり建物を建てるための土地及びそう評価された土地を取得した場合は、取得した不動産の価格に2分の1を乗じる計算を行う必要があります。新築住宅用または中古住宅用の土地の減額適用があるときは、そうして出た金額から減額して算出されます。簡単な説明になりましたが、税率や控除額等、更に詳しい情報は国税庁HP及び主税局HPで確認できます。 Q.コンサルを行う上で、どのようなことを踏まえてアドバイスを行いますか？ A.オーナー様の収益を最大化させることが我々の仕事です。売却では、今すぐ現金化したい、時間がかかってもいいから高く売りたい、空室になったら売りたい等、オーナー様によって状況は様々です。先に述べた税金に加え、相続税のことも踏まえてのアドバイスが必要になります。建替えを行う場合には、ただ更地に新築を建てるのとは違い、色々な費用を考慮する必要があります。既存建物の解体費用や処分費用、加えて入居者の仮住まいへの引越し費用など思う以上にさまざまな費用がかかるからです。また、大幅リフォームを検討される場合は、人気の設備や間取りなどのトレンドをおさえ、募集業務の側面からアドバイスを行う必要があります。 Q.専門家として総合的なコンサルティングを提供しているんですね！ A.季節や経済事情の変動等で、相談内容も変わってきます。どんな相談にも無理なく応えられるよう、会社・個人共にレベルアップしていく必要があると、今回のインタビューで改めて感じました。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１６：オーナー業にかかわるお金の知識】でした！次回は【１７：賃料変更交渉について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2025年1月25日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１５：最新の空室対策について】
第１５回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【最新の空室対策について】。いよいよ賃貸不動産は繁忙期という時期になりました！最新の空室対策、どのようなことを弊社が行っているか、聞いてみました！ Q.ポータルと協力したデータ分析を行っているとか？ A.はい。ポータルと協力したデータ分析は、全担当者さんと毎月直接会って行っています。それを取りまとめ、さらに自社の実績と合わせ、マーケティング報告書にして毎月チームで共有し空室対策に役立てています。この報告書は当社独自で作成したもので、市場の人気の間取りや価格帯等、希望条件の傾向、杉並区全体で流通している間取り毎の賃料相場などの内容を共有しています。 Q.他にはどのように最新不動産情報を収集・共有していますか？ A.新聞・雑誌等の最新不動産関連の情報は全スタッフが閲覧できる体制にしています。スタッフによって注目するポイントが違っていて面白いです。他にもビックサイトで開催される「賃貸フェア」や、マーケティング関係のセミナーも都度受講しています。 Q.新鮮な情報が入るようにしているんですね。 A.はい。また、日々営業スタッフから物件に関するフィードバックを行っていて、特に重要なものとして扱っています。内見に同行したり、お客様と長時間過ごす為、新鮮な情報をたくさん持っています。手厳しい内容もありますが、しっかりと受け止めて改善を図っています。 Q.ネットでの募集が重要なのは変わらずでしょうか？ A.変わらず重要です。ただネットに出すだけではお客様の目に留まらないので、各社工夫を凝らしています。当社ではポータル上でVRを導入し、VR画像としてお部屋を見ることもできるようになりました。天気の良い日を狙って明るい外観写真を撮影する等、当社では写真の質を更にこだわるようにしています。また、成約済みの物件がネットに残っていないか、間違った情報がでていないか等、正確な情報は常にチェックしています。 Q.SNSでの募集はどうでしょうか？ A.弊社はお部屋紹介のInstagramを１年以上続けていますが、ありがたいことにもうすぐフォロワーは1000人になります。直接そちらから来店になること以外にも、それがきっかけで公式サイトに行って公式な掲載情報を見て、来店に繋がるなどの効果がとても高いです。もっともっとオシャレな物件をたくさん載せられるよう、デザインリフォームの提案も頑張ります。 Q.今がお部屋探しピーク期と言えますかね？ A.はい、繁忙期はもう始まっており、ありがたいことにたくさんのお客様にご来社いただいてます。多くのお客様の目に、物件が触れる機会がたくさんありますので、積極的にご案内しています。また、忙しくても丁寧な対応を心がけています。 Q.繁忙期意気込みをお願いします！ A.次の引っ越しシーズンに空室が繰り越さないよう、全社横断で決めきる努力をしてまいります。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１５：最新の空室対策について】でした！次回は【１６：オーナー業に関わるお金の知識】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年12月13日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１４：建物老朽化について】
第１４回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【建物老朽化について】。どうしても避けられない、建物の老朽化。これに管理課としてどうやって向き合っているのか、どのような取り組みがあるのか、詳しく聞いてみました！ Q.老朽化とは一般的に何年くらい経ったものをいうんですか？ A.老朽化による建替えの目安は、木造で30年、鉄骨造で50年、鉄筋コンクリートは40年～90年と言われています。ただこれは耐用年数から試算されたもので、あくまでも目安です。築100年近い木造の建物が実在していたり、生活の仕方や環境等で寿命は伸び縮みするかと思います。 Q.目視でわかる老朽化のサインはどのようなものがありますか？ A.塗膜の剥がれ、外壁のヒビ・浮き・剥がれ、部材の腐食・サビ等ですかね。以前社内研修で、協力会社（外装業者）から建物調査のポイントを現地でレクチャーしてもらったことがあり、当社スタッフなら老朽化のサインがあればキャッチできます。但し、目視点検は耐震診断のような統一化された技術基準があるわけではありません。基本的な項目の現況確認にとどまるため、原因究明にはどうしても専門家に頼る必要があります。また、実際に工事をしてみないとわからないこともあるため、目視のみで全て把握することは難しいです。 Q.空き家状態では老朽化が加速すると聞きますがどうしてですか？ A.ぱっと浮かぶのは空気の入れ替えをしないからです。ドアや窓を開けたり、換気扇を回したり、生活していれば勝手に空気の入れ替えが行われます。窓やドアを閉め切った空き家は、空気が全く入れ替わらない為、梅雨の時期等は湿気が家の中にこもりやすく、カビの繁殖に繋がります。特に木造住宅のカビや湿気は木を腐らせてしまう原因となります。また、住んでいれば気が付く漏水事故等を、空き家であるために気が付かず、部屋中が水浸しになったお部屋もありました。そうなってしまうと老朽化というよりも、倒壊の心配をする必要もでてきます。 Q.老朽化を遅らせるため行っている取り組みはありますか？ A.募集中の管理物件に関しては、「空室巡回」という業務を定期的に行っています。故障などを発見するために電気、エアコンを全て付けたり、窓を開けて空気を循環させたりします。また、すべての水道をMAXで出したりトイレを流すことで、水を行きわたらせ錆や故障を防いだりもしています。 Q.老朽化してしまった建物への対応はどんなものがありますか？ A.管理会社としてまず提案することは建物診断です。当社の管理物件であれば、協力会社の外装業者に依頼し、早急に改善が必要な箇所や、将来的に検討すべき箇所等を明記した診断書を作成しています。料金は基本的に無料です。また、建て替えを検討されている方には、規模に応じた建設業者を紹介しています。売買部のスタッフもいますので、取り壊しや売却の相談も承っております。売却査定に関しても基本的には無料で行っています。 Q.建て替えに関わるお金ってどんなものがありますか？ A.内容としては解体費、建築費、調査費、さらにご自宅もあった場合仮住まい費、諸々に発生する税金や手数料などなどです。坪数がわかれば、おおよその金額を算出することは可能になります。 Q.常に起こりうることですから、見極めが重要ですね。 A.築40年以上のマンションが5年後には全国で200万戸を超えると言われています。定期的なメンテナンスと、変化し続ける住宅水準に見合うような提案ができるよう、我々も日々勉強が必要であると感じています。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１４：建物の老朽化について】でした！次回は【１５：空室対策について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年11月22日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１３：管理契約締結について】
第１３回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【管理契約締結について】。以前「管理移行時の取り組み」をテーマとしてお話いただきましたが、今回はいざ！管理契約を締結するとき、どのような手筈になっているのか？詳しく聞いてみました！ Q.管理委託契約書に必要なオーナー様の情報はどのようなものがありますか。 A.オーナー様の名前、住所、管理対象の物件名・号室住所に加えて賃料等の引き渡し先口座は最低限必要な情報です。構造・広さ・築年数など物件の詳細は、概ね当社で調べることができます。 Q.管理契約締結時、オーナー様が当社に提出するものはなんですか？ A.物件概要、既存の賃貸借契約書一式、工事履歴、共聴設備、インターネット契約状況等です。新築物件か、自主管理物件していた物件の管理か、管理会社の変更かなど、案件によって多少お願いする資料は異なってきます。 Q.管理委託契約書の内容は、どんなことが書かれているんですか？ A.契約書の内容は、管理業者の商号、名称並びに登録年月日及び登録番号、管理業務の内容、管理業務の実施方法、契約期間、更新解除に関する事項など、法令で１２項目が決められています。オーナー様と管理会社との間で、認識のズレが無いよう取り決めを行い、明記します。 Q.契約書を読んで押印するだけで成立するんですか？ A.管理契約では、国土交通省の通達により「報酬及び具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明しなければならない」となっています。そのため当社では、必ず担当者からオーナー様への書面の説明を行っています。 Q.オーナー様が遠方の場合は、どんな対応になるでしょうか。 A.今は、遠方等でやむを得ない事情がある場合は、オンライン重要事項説明及び電子書面交付の活用も可能となっています。また、契約内容の判断を行うまでに十分な時間をとること、電話により説明を行ってほしいとの依頼があることなど、決められたすべての事項を満たしている場合に限り、電話による説明も取り扱うことができます。 Q.登記していない物件でも、管理契約を結ぶことは可能ですか？ A.条件を満たすことで管理契約は可能で、契約を結んだ実績もあります。建築中の為に未登記であった際は、建築確認書の写し等をご提出いただき、管理契約を締結した例もあります。目的は、間違いなく本人が所有していることを確認することなので、状況に応じて必要書類を決めています。 Q.記載内容や方法など、締結にも細かい決まりがあるんですね。 A.管理契約に関しては、お互いの認識に齟齬がないよう適切に行うことが重要です。些細なことでも構いません。管理契約のことやご所有物件のことで、ご心配事がありましたらお気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１３：管理契約締結について】でした！次回は【１４：建物の老朽化について】について深く聞いていこうと思います♪
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＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１３：管理契約締結について】

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