第２２回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【心理的瑕疵物件について】。
難しい言葉ですが、要するに皆さん聞いたことがあるいわゆる「事故物件」も心理的瑕疵物件。
事故物件を管理するうえで気を付けていることなど、聞いてみました！
Q.心理的瑕疵物件とはなんですか？
A.物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去に自殺、孤独死、殺人、事件等、
心理的に抵抗感や嫌悪感を感じる可能性のある物件を、心理的瑕疵物件と称しています。
一般の方によく使われる言葉で「事故物件」と言われるものも、心理的瑕疵物件の一種です。
Q.告知事項とはなんですか？
A.借主様にとって契約するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事案は、
内容に応じて貸主様が把握している事実を相手方に対して告知する必要があり、これを告知事項と言います。
貸主様に対して適切な告知事項を求め、これを契約書の特約に明記します。
契約書に明文化することで、借主様から「聞いていない、聞いていれば契約しなかった」等のトラブルに発展することを未然に防ぐことができます。
Q.そういう事案は必ず入居者さんに伝えられるんですか？
A.貸主様が把握している情報が借主様に適切に伝えられるかは、我々不動産会社によるところが大きいです。
告知義務の期間は、発覚してから概ね3年とされています。
ただし、事件性や社会に与えた影響等が特に高い事案は、例外の対応が必要です。
また、売買物件の場合は原則として永久に告知義務があります。
Q.しっかり告知しなかった場合どんなことが起こると予想されますか？
A.故意に告知をしなかった場合、貸主様は民事上の責任を問われます。
なので、その旨を貸主様にあらかじめ伝え、事実が明確になるよう慎重にヒアリングを行います。
不動産業者としては、告知義務を怠ったことにより、損害賠償請求や契約解除のリスク、
また、告知義務違反によって業務停止などの処分を受ける可能性もあります。
Q.告知事項の対象外となるものはありますか？
A.いわゆる自然死については、物件を決める判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いとされているため、原則として告知義務はありません。
このほか、事故死に相当するものであっても、室内階段からの転落、入浴中の事故等、
日常生活で生じた不慮の事故によるものは、自然死と同様に告げなくてもよいとされています。
ただし、自然死や不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたことに伴い、「特殊清掃」や「大規模リフォーム」等が行われた場合、借主様が契約をするか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられ、告知義務が必要となってきます。
Q.他に心理的瑕疵物件に該当するものはどんな物件ですか？
A.周辺に墓地や火葬場、暴力団事務所等、嫌悪施設が近くにある物件も心理的瑕疵物件に分類されています。
嫌悪施設とは、その存在が周囲の人から嫌われる施設の事です。
どの施設が対象となるかは、個人が抱くイメージや時代性もあり、均一ではありません。
告知をする際には十分に注意を払わなければなりません。
Q.心理的瑕疵物件を取り扱う場合、どんなことを心がけていますか？
A.死に関する事案は、正確性の確認が難しいです。
亡くなった方及びその遺族の方等の名誉を十分配慮し、不当に侵害することのないよう、照会して知り得た事実のみを明記することとしています。
起きてしまった事実は変えられないため、次回の募集においては条件の見直しを含め、空室対策としてできることをやるしかないです。
Q.心理的瑕疵物件にもいろんなパターンがあるんですね。
A.心理的瑕疵物件は、外観やスペックに問題がないことがほとんどです。
事情を知らなければ住みたかったけど、知ってしまったら住みたくなくなる。
中には、該当する物件を紹介しただけで、担当するスタッフに対して不快に思う方もいらっしゃいます。
ただし、感じ方は人それぞれです。過去のことは全く気にならないという方もいます。
不動産のプロとして、心理的瑕疵物件と誠実に向き合っていきたいです。
