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2023年12月19日＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２：募集についての工夫】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！ 今回はオーナー様が気になるであろう、【募集についての工夫】！ 浜商不動産が行う募集についての工夫や、お部屋探しの現状、成約と深くかかわる部分について、聞いていこうと思います◎ Q.今回は募集についての工夫がテーマです！浜商不動産の工夫を教えてください。 A.ネット掲載がモノをいう時代なので、当社では撮影の研修を行ってより良い写真を掲載したり、システムやデータを元に物件が上位に表示されるような工夫も行っています。他にもSNSを導入して、自動でお客様にお部屋を見てもらえるような仕組みを始めました。 Q.やはりネットへの掲載は大事ですよね。 A.そうですね。何か始める際はまずスマホ見ますからね。以前はご来店されてから良い物件、良いエリアを紹介してもらい、内見に行くという流れでした。しかし今では、良さそうな物件を自分でスマホでピックアップして、取り扱い不動産会社を選んで行くという流れになっています。15年前と今とでは部屋探しの形が全然違いますよね。 Q.成約率が高まるってどういう要因なんですか？ A.ターゲットを絞れているか、そのターゲットに対して適正な条件になってるかが重要なポイントだと思います。 Q.なるほど。そういう面で不動産のプロに相談するって大事ですよね。 A.そう思います。家賃の変更等はオーナー様の収益に大きな影響を及ぼしてしまいます。そこで、当社では家賃を下げずに差別化を図れる方法としてリノベーションをお勧めしています。壁紙を一面貼替したり、個性的な床材や特徴ある照明を設置するデザインリフォームは、通常リフォームとほとんどコストが変わらないですし、成約率を高めるのに有効です。 Q.リノベーションの需要は高まってますか？ A.物件ストックが過剰になっている現状では、いわゆる「普通の物件」は埋もれてしまいます。コロナ渦もあり在宅の時間が増えた方も多いので、お部屋のおしゃれさや快適さなどにこだわる方が増えたように思います。 Q.最後にひとこと！お願いします！ A.支店のリニューアル、各種パンフレットの更新等、繁忙期準備の真っ最中です。繁忙期対策にご質問等がありましたら、お気軽にご相談くださいませ！ 以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【２：募集についての工夫】でした！次回は【建物の消防点検】について深く聞いていこうと思います♪
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2023年11月29日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１：原状回復について】
今回から新しい企画【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】が始まりました！ この企画では不動産会社の管理課が、普段どのような取り組みを行っているかや、浜商不動産が行っている工夫についてなど、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていきたいと思います！ まずはよくあるオーナー様の疑問【原状回復について】！ お部屋を賃貸しているオーナー様にとっては絶対に避けては通ることができないポイント。まずは退去時の不安やモヤモヤを一緒に解消できたらと思います◎ Q.吉留さん新しい企画、どうぞよろしくお願いします！ A.よろしくお願いしまーす！ Q.今回は原状回復についてがテーマですが、よくある原状回復に関しての相談は何ですか？ A.よくあるのはタバコのヤニ汚れやニオイの問題ですね。クロスの下地にまでニオイが染み込んでしまっているケースが多く、貼替を実施することが多いんです。通常のクリーニングで落ちなかった場合、特別洗浄・貼替等の追加費用は退去者様の負担で現状回復してもらうことになります。 Q.入居者様が退去したあとどのようなことをするんですか？ A.お部屋の中を何もない状態にした上で当社に鍵の返却をしてもらいます。担当が現地で不具合箇所をピックアップ及び写真撮影を行い、契約時からのものかどうかを過去のデータを元に細かくチェックします。 Q.どの部分の工事がどちらに負担があるか、どうやって決まるんですか？ A.まず、リフォーム業者さんに原状回復の見積もりを依頼します。出してもらった見積もりを元に、東京都のガイドラインに基づきオーナー様・退去者様負担の割振りを行います。この時、他の物件と差別化してお部屋が決まりやすくするために、人気設備の追加設置や壁紙をアクセントクロスにする等、細かい要望を出したりもしますね。そういった原状回復以上のリフォームに関しては、オーナー様の負担になります。 Q.オーナー様は内容や双方の負担額を確認できるんですか？ A.退居精算書の案を作り、オーナー様に確認してもらいます。内容が決まれば、退居精算書の確定版を、退去者様・オーナー様に送付します。双方からの確定の承諾をもらってから、リフォーム業者に工事の発注をすることになります。 Q.退去者様へ敷金の差額を返金する流れはどうなりますか？ A.工事が完了したら仕上がり確認を行い、オーナー様に報告をします。貸主様に精算金をお振込みいただき、当社からリフォーム業者さんと退去者様それぞれに入金手続きを行います。 Q.実際に退去者様に返金があるまでは色々な確認作業を経てるんですね。 A.そうなんです。よく返金はいつ頃になるかというお問い合わせがありますが、こういった作業の後になりますので、約1.5ヶ月後とご案内しております。 Q.原状回復工事を管理会社に任せることのメリットはどういった点だと思われますか？ A.不動産のプロが退去者様の負担分の説明をすることで、納得感をもってもらいやすく、トラブル無く退居精算をすすめることができます。それと現地確認等の手間が省けますので、そちらも魅力に感じて頂けていることが多いです。 Q.現状回復工事の借主負担分を請求するうえで、気をつけていることはありますか？ A.やはり明確な基準があることが大切だと思います。東京都のガイドラインに基づく根拠のある金額を請求することが、円満な退居精算へとつながります。 Q.締めくくりに一言、お願いします！ A.これから年が明け、いわゆるシーズンに入っていきます。工事・募集・管理等、物件の事でお困りごとがありましたら、お気軽にご相談くださいませ！ 以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１：原状回復について】でした！次回は【募集においての工夫】について深く聞いていこうと思います♪
不動産管理の取り組み
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていく企画です！
