(2ページ目)＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１２：家賃収納管理について】

2024年10月27日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１２：家賃収納管理について】
第１２回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【家賃収納管理について】。管理のお仕事のなかには家賃収納管理のお仕事も含まれます。お家賃に関する色んなトラブルにも対応が必要！そんなときどういうことをするのか、聞いてみました！ Q.管理委託した物件の家賃収納も行っているんですか？ A.はい。借主様の賃料等は当社で集金する契約形態をとっています。未収金の督促業務も、管理委託業務の範囲内です。保証会社に加入している場合保証会社から、加入していない場合は当社から直接督促を行います。 Q.保証会社に収納されたお金は、どのような流れでオーナーさんに行くのでしょうか？ A.保証会社が徴収した当月分の賃料等が当社に振り込まれ、賃料引き渡し期日に当社からオーナー様に送金します。その場合において、管理業務報酬、修繕費用等、管理委託業務を遂行する上で発生する費用を、送金する金額から相殺させていただくかたちをとっています。また、入金額及び支払額が一目でわかる家賃明細報告書を毎月お送りします。 Q.管理は任せてないけど、督促お願いしたい！って可能ですか？ A.滞納時の対応は、管理業務委託契約に基づいて行うため、助言のみの対応となります。また、法的手段に関しては非弁行為の為、一般物件・管理物件に関わらず、当社では対応ができないことになっています。 Q.滞納が続く入居者さんにはどういう対応をするんですか？ A.滞納者には、電話もしくは督促状による対応を行います。まれに上記の督促にもかかわらず、なお賃料を支払わない借主様もいます。その場合は、弁護士等の紹介を含めた法的手段の助言を行っていくことになります。 Q.滞納の末、結果夜逃げしちゃった！そんなお部屋はどうなるんでしょうか？ A.当社がまず行うのは、連帯保証人様に連絡をとり、協力をお願いすることです。保証会社と保証人、両方必要としている当社の契約形態はこのような事態に備えてです。 Q.じゃあ保証人と連絡が取れなかったら困りますね・・・ A.はい、関係者と全く連絡がとれなくなったら困ります。所有物を無断で処分するのは違法ですし、対応できることが限られているため、当社やオーナー様で対応するのはとても難しいです。その場合、弁護士等の専門家に相談し、対応をすすめていくことが望ましいですね。 Q.正しい家賃収納管理を行わなければいけませんね。 A.家賃管理のみお願いしたいというご要望もありますが、基本的には受け付けておりません。管理委託業務は、募集→契約→管理→退去→工事、一連の流れで行っております。当社の賃貸管理サービスにご興味がありましたら、お気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１２：家賃収納管理について】でした！次回は【１３：管理契約締結について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年9月24日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１１：リフォーム提案について】
第１１回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【リフォーム提案について】。リフォームやリノベーションが注目されている賃貸業界！管理課の行う提案について聞いてみました！ Q.管理課としてどんなときにリフォームの提案を行いますか？ A.長期空室を防ぐ、家賃の低下を防ぐ、老朽化スピードを抑える等、貸主様の収益を最大化させるためにリフォームの提案を行っています。中でも、競合物件との差別化を図る為の「空室対策」として提案する事が多いです。やはり賃貸物件は、リフォームの仕上がりが入居率に大きく影響します。 Q.どういうふうに提案するんですか？ A.壁クロス、床材、水回り、建具等、リフォーム項目はたくさんあります。完成イメージのズレが発生しないよう、カタログやイメージ写真等で確認しながら打合せを行います。物件で貸主様と一緒にイメージをすり合わせ、「あーでもないこーでもない」とおしゃべりしながら決めていくこともあります。 Q.デザイン会社に委任したいとき、提携のデザイン会社さんはありますか？ A.地元業者、大手業者、用途に併せて協力会社を選定しています。デザインはなるべく業者に丸投げせず、貸主様のご意向に沿ったかたちにしています。 Q.よくあるリフォームは？ A.壁クロスをカラーにするのは、もうあたり前になっていますよね。その際に気を付ける点は、床材との相性です。お部屋全体のバランスを考慮しないと、不細工な仕上がりになります。なので、壁と床はセットで提案する事が多いです。 Q.おすすめのデザインリフォームはありますか？ A.照明をダウンライトやライティングレールに交換することもおすすめしています。せっかくのオシャレな雰囲気が、古い照明器具によって台無しになります。また、コンセントプレートや剥き出しのブレーカー等の交換も提案しています。リフォームとは関係ないと思われる箇所も、実は全体の雰囲気に影響しているんです。 Q.外壁のリフォームも提案してくれるんですか？ A.管理物件は月次の巡回業務があるので、そこで物件全体の不具合を確認しています。また、外装業者協力のもと、10年を目処に外装無料診断見積もりをサービスとして行なっています。借主様または近隣住民の方から、物件に対する不満の声が出ないよう、共用部や外装の現状を物件担当が把握しておき、トラブルを未然に防ぐよう努めています。 Q.設備に関しての提案もほしいです！ A.TVモニターホン、ウォシュレット、室内物干し等、入居率に影響するものは必ず提案するようにしています。最新の人気設備ランキングはチームで共有し、取り扱い業者との交流も積極的に行なっています。また、実際に住んでいた借主様の声も、貴重な意見として大切に扱っています。 Q.ひとことにリフォームと言ってもたくさんありますね！ A.低コストで雰囲気を一変できるリフォームもたくさんあります。当社で企画したリフォーム事例にご興味がありましたら、是非お気軽にご相談ください。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１１：リフォームの提案について】でした！次回は【１２：家賃収納管理について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年8月12日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１０：トラブル発生時の対応】
記念の１０回目となります【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは【トラブル発生時の対応】。突然の予期せぬ建物トラブルが発生！！！そんな時管理課がどんな風に対応しているかを聞いてみました！ Q.お部屋の急を要するトラブルってどんなものがありますか？ A.火災や、真夏や真冬のエアコン故障などは命にも関わってくるのでかなり急を要しますよね。他にも漏水や給湯器・トイレ故障など、そのパターンは多岐に及びます。 Q.そんなとき管理課はどんなことをするんですか？ A.相談があり次第なるべく早く現地に行き、状況を正確に把握します。貸主様に状況を報告し、承諾を得た上で適切な協力会社を選定し、対応を進めます。緊急度が高い場合は当社の判断で施工指示を出し、貸主様には事後報告になることもあります。何よりも、借主様の命を最優先に行動しています。 Q.今までに大変だった～と思い返すトラブルって何かありますか？ A.５階建の物件で４階部分の大きな水道管が破裂し、３階以下全てのフロアに漏水が発生した事案があります。不在の借主様もいたため、調整がとても大変でした。水を出す際には、管理課スタッフ複数名でずぶ濡れになりながらバケツリレーを行いました。大変でしたが、やりきったという印象も強い思い出です。 Q.当社営業時間以外の対応ってどうなるんですか？ A.管理物件に関しては24時間受付サービスを導入しているため、TEL相談窓口は常に動いています。相談内容の緊急性に応じ、当日または翌日以降に当社スタッフが対応方法を検討していきます。 Q.入居者さんが自分で業者さんを手配しちゃった・・・これって大丈夫ですか？ A.対応に発生した費用に関しては、借主様に過失がない場合は原則貸主様負担で対応をしています。ですが当社と取引のない業者で対応した場合、工事後の保証等が受けられないこともあります。再度、工事や対応が必要になった、ということが起きかねません。そのため基本的には、当社にご連絡をいただくように日頃からご案内しています。当社ではアフターフォローも行き届いた指定の業者で対応を進めます。但し、人命に関わる等、やむを得ない事情がある場合はその限りではありませんので、都度柔軟に対応しています。 Q.入居者さんが鍵をなくしてしまった場合はどうなりますか？ A.管理物件の鍵のスペアは、すべて当社で保管しています。本人確認の手続きを経て貸し出し、期限までに当社の方に返却をしてもらいます。万が一見つからなかった場合は、防犯面を考慮して借主様負担で鍵交換をお願いしています。 Q.なにか起きてしまったとき適切に対応してもらえると安心ですよね。 A.賃貸管理業にはトラブル対応はつきものです。ですが、内容によっては事前に予防できたものも多々あります。少しでもトラブルが発生しない為の予防策を、貸主様と一緒に考えていきたいと思います。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１０：トラブル発生時の対応】でした！次回は【１１：リフォームの提案について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年8月1日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【9：入居前の徹底チェック項目】
今回もやってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは割と知らない【入居前の徹底チェック項目】！借主様が実際に入居するまえに、管理課は必ずお部屋に行ってチェック！実際どんなところを見ているのか、聞いてみました！ Q.お部屋が決まってから入居するまでの間、お部屋のチェックはしてもらえますか？ A. はい、当社のスタッフで対応しています。基本的には鍵交換の作業の際に、一緒に行っています。 Q.どういう点をチェックしているんですか？ A.久しぶりに水を使うと錆などで茶色い水が出てきたりします。入居者さんはびっくりしてしまいますよね。そのため前もって水道は全て水を出して流しています。故障や異常がないかを調べるためにエアコンなどをつけたり、改めて室内に汚れや残置物がないかを確認もします。電球が切れていないかのチェックのため、電気を全て付けることも重要ですね。 Q.長期空室だとお部屋にはどんな問題が起こったりしますか？ A.長期間水を使用していないと封水トラップの水が干上がり、下水のニオイが部屋に充満してしまったりします。水回りは、カビ・錆等も発生しやすいです。設備はやはり定期的に使用しなければ、劣化や故障がしやすくなります。 Q.なにか問題を発見したらどんな対策をたてますか？ A.状況が酷い場合には、その時点で再度リフォーム業者を手配することもあります。そうなるとお客様の入居に間に合わなくなったり、入居後の工事になってしまうこともあるので、そうならない為に、募集中の物件は定期的に巡回をするようにしています。 Q.入居直前にオーナーさんのほうでやっておくべきことはありますか？ A.通常であれば電気・水道手続きや、鍵交換・鍵管理、現況確認書を取り交わし、退去時のトラブルを回避しておくなどがあります。当社の管理物件などに関しては、当社が行うのでオーナー様のほうですることは特にはございません。共用部の問題点については定期巡回で対応してあります。 Q.当社の管理物件だと、オーナー様が入居に際して何かしなきゃいけないということもないんですね。 A.そうですね！入居早々、あれやこれやと設備不具合を発生させない為に、入居前チェックはとても重要な仕事です。また、なにか問題が発生した時に柔軟に対応していただけるように、リフォーム業者、インフラ関係業者との良好な関係構築も大切です。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【９：入居前の徹底チェック項目】でした！次回は【１０：トラブル発生時の対応】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年6月27日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【８：管理移行時の取り組み】
今回もやってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは契約時に重要になる【管理移行時の取り組み】！管理をお願いするとき、実際どんなことを行うのか、気になりますよね！くわしく聞いてみました！ Q.管理を当社にお任せいただく場合、旧管理会社からの引継ぎはオーナー様が直接行うんですか？ A. 基本的には旧管理会社と新管理会社との間で移行手続きを行います。オーナー様に動いていただく事は殆どありません。 Q.入居者さまへはどのような通知を行いますか？ A.「管理委託契約締結に係るお知らせ」という書面を、新管理会社から通知するのが一般的です。管理の始期が確定次第、今後の窓口となる情報等をご案内します。また、振込先が変更になる場合は新口座情報を明記する等、入居者様が混乱しないように努めています。 Q.保証会社に加入していない契約のお部屋ばかりですが、どうするのがいいでしょう？ A.当社で新規契約をする際は、保証会社の加入を必須条件としています。強制ではありませんが、移行のタイミングで、保証会社の加入をオーナー様及び借主様に提案をする運用としています。但し、旧管理会社との契約当時にはない条件なので、当然お断りされる入居者様もいます。 Q.その場合はどうなるんですか？ A.その際は保証会社なしを継続するなど、なるべく借主様にとって状況が変わらないよう配慮しつつ、オーナー様と相談しながら臨機応変に対応していますね。 Q.物件に前管理会社の看板が貼ってあるんですか、替えてもらえますか？ A. 当社で貼替を実施します。業者等が設置した大きな看板等は、別途費用が発生する場合もあります。 Q.自己管理していたので契約書類を紛失しているかもしれません・・・管理移行できますか？ A. 条件を満たせば管理契約は可能です。紛失を含め書面の無い口約束での契約などに関しては、当社で管理を引き継ぐ事は難しいので、新たに契約を交わすこととなります。もちろん、契約書の締結は当社でお手伝いできます。契約締結がなされたお部屋となれば、管理をお任せいただく事が可能です。 Q.ほとんどの手続きは当社で行ってくれるんですね！Ａ．なかなか空室を埋めてくれない、今の管理会社に不満、自主管理が億劫になってきたなど、物件管理に関して検討される場面は様々かと思います。当社管理サービスにご興味がありましたら、お気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【８：管理移行時の取り組み】でした！次回は【９：入居前の徹底チェック項目】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年5月21日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【７：保証会社/保証人をつける理由】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回のテーマは契約時に重要になる【保証会社/保証人をつける理由】！近年どんどん進んでいる入居時の保証会社利用！当然当社も利用していますが、それにはどんな意味があるのか、詳しく聞いてみました！ Q.賃貸の場合ほとんどの契約で保証会社をつけるようになりましたよね。 A. そうですね。保証会社の利用を必須とする契約形態が増加しています。オーナー様にとっては保証会社による審査が加わる事で新たな基準ができ、入居者の質の安定化にも繋がります。 Q.保証会社って具体的になにをしてくれるんですか？ A.オーナー様または借主様から保証料を受け取り、滞納の有無に関わらずオーナー様への家賃の支払いを約束してくれます。もし滞納が発生しても明渡完了まで月額賃料が保証されますし、入居者様がお支払いすべき原状回復費用まで保証されるのでオーナー様にとって安心のシステムです。また、収入のある連帯保証人がいないという理由でお部屋が借りれない方にもご入居いただける等、借主様にとってもメリットがあります。Ｑ．当社は保証会社をつける契約でも、保証人も必要なんですか？ A.はい、必要になります。保証会社は家賃滞納の保証人という位置づけで、保証人様は滞納以外に関するトラブルの保証人という位置づけです。入居中は家賃以外にも様々なトラブルがありますので、大手法人契約等の例外を除き、保証会社・保証人両方をつけていただく運用を行っています。Ｑ．連帯保証人の条件はどのようなものですか？ A. ご親族の方でお願いしてます。保証会社をつける契約に関しては、年齢・年収等に特に制限を設けていません。保証会社をつけない契約に関しては、契約者様とのバランスを見ての判断となりますが、基本的には人柄を重視した社内審査を行っています。Ｑ．当社で利用できる保証会社はどこになりますか？ A. 居住用物件はあんしん保証株式会社です。保証会社導入当時から長きにわたりお世話になっています。ライフカードと業務提携されている為、借主様にとって嬉しい特典が付与されます。事業用物件は全保連株式会社です。滞納が発生した際は、請求から3営業日後に指定口座に入金がなされるという、スピーディーな対応が喜ばれています。Ｑ．入居者がいる物件の管理を当社に委任する場合、保証会社はどうなるんでしょうか？Ａ．保証会社をそのまま引き継ぐケースが多いです。保証会社が付いていない場合は、管理を引き継ぐ際に保証会社加入を提案しています。オーナー様から承諾を頂き次第、当社の方で各入居者様との手続きを行います。ケースバイケースで対応しています。Ｑ．なるほど、保証にも色々あるんですね！Ａ．保証会社の普及は進んでおり、サービス内容も様々です。貸主様と借主様の双方にとってメリットのあるサービスを提供できるよう、上手く活用していきたいと思います。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【７：保証会社/保証人をつける理由】でした！次回は【８：管理移行時の取り組み】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年4月22日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【６：募集ポータルサイトの活用】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回は募集のときにとっても重要な【募集ポータルサイトの活用】！当社がポータルサイトをどのように工夫して活用しているかをお届けします！ Q.不動産の募集ポータルサイトとはなんですか？ A. お部屋探しのユーザー様が、実際に募集されている物件情報を検索することができる不動産情報サイトです。SUUMO、ホームズ、アットホームなど有名なポータルサイトは、皆さんご存じではないでしょうか。細かい希望条件を入力し、求めている物件情報や取扱い不動産業者を見つけることができます。昨今では写真や動画の質が向上しているため、実際にお部屋を内見している気分で探すことも可能となっています。 Q.当社の募集活動でも活用してるんですよね？ A.もちろん活用しています。募集活動には欠かせないツールです。ご来店されるお客様の多くは、事前にポータルサイトで物件情報を確認しています。そのため、ポータルサイト上で気になっている物件を教えてもらえれば、営業は条件が大まかに把握できるので、スムーズな接客が可能です。Ｑ．写真や間取図が無いのですが、ポータルに掲載してもらえますか？ A.外観写真と間取図は掲載時に最低限必要になります。そのためお手元に無いオーナー様に代わって、当社で間取をお作りしたり、写真の撮影をいたします。必要な素材は私共がお手伝いするのでご安心ください。Ｑ．ポータルサイト利用時、具体的にどんなことに気を付けていますか？ A. お部屋探しのお客様が欲しがる情報を数多く載せたいので、とにかく写真はたっぷり撮影します。それと、360°カメラを活用したパノラマ写真も必ず掲載するようにしています。また、外観写真は天気の良い「青空写真」を活用しています。そうすることで雰囲気が全然変わるんです。写真の質は、管理課全体で撮影の研修を行い、掲載後にも不備や改善点を指摘し合う等、とても重要な位置付けとしています。Ｑ．ポータルサイト掲載でやってはいけないルールなどはありますか？ A. 当然ですが、嘘の情報の掲載はダメです。徒歩数を根拠のない数字にする、㎡数を広くする、築年をごまかす、別部屋の写真を載せるなどは禁止行為となってますので、当社では専任スタッフが誤情報のないようアップしております。また、公正競争規約に基づく制限があります。「絶対」「万全」など全く欠けるところがないことを意味する表現や、「当社だけ」「他に類を見ない」など他社よりも優位に立つことを意味するような表現などは、広告に使用する場合、合理的な根拠となる資料が必須となります。Ｑ．今後、効果的な募集とはどんなものになっていくんでしょうか。Ａ．部屋探しから引っ越しまでの間が、よりスマートになってきているのは事実です。チャットでの問合せ、オンライン内見、オンライン契約等、非対面で行うサービスの割合が当社でも増えています。そのためポータルサイトでの募集に加えて、インスタグラム等のSNSによるスマホでの気軽なやりとりも可能な募集方法を、積極的に行っていくことが重要だと思っています。Ｑ．なるほど。募集も多様化してきているんですね。Ａ．はい。不動産業界だけで、たくさんのポータルサイトが乱立しています。当社サービスと相性の良いポータルサイトはどこであるか、またどのような活用をすればいいかを見極め、上手に募集活動に役立てていきたいと思います。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【６：募集ポータルサイトの活用】でした！次回は【７：保証会社/保証人をつける理由】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年3月23日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【５：駐車場の管理について】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回は建物と打って変わって、【駐車場の管理について】！駐車場にも起こりがちなトラブルがあったりします・・・！大事な管理のポイントについて聞いてみます♪ Q.当社は駐車場の取り扱いはありますか？ A. もちろんです。西荻エリアで200箇所近くの駐車場をお手伝いさせていただいております。 Q.駐車場の管理って具体的に何をしているんですか？ A.駐車場代金の集金、定期巡回、近隣クレーム対応など、結構いろいろやってますね。除草作業や消えてしまった白線を戻すメンテナンスなども、有料ですが対応しています。なんといっても所有者が一番期待していることは収益の最大化です。なるべく早く契約者が決まるように募集活動を行うのも大事な仕事の一つです。Ｑ．駐車場の募集活動も行うんですね。 A.「駐車場空きあり」の看板を駐車場に設置することは実は一番効果があります。社内で駐車場情報をすべて共有してありますので、来社されたお客様にご紹介ももちろん行っていますし、駐車場検索サイトに登録することも大事ですね。Ｑ．西荻周辺の駐車場は大体いくらくらいで貸し出せますか？ A. 賃料が相場に合っていないと申込みがとれません。西荻エリアの大体の目安は駅5分圏内で25,000円前後、駅10分圏内で20,000円前後、駅15分圏内で15,000円前後といったところです。アスファルトか砂利か、止めやすいか止めにくいか、屋根が有るか無いか等で条件の微調整が必要になります。Ｑ．駐車場の契約ではどんな点に注意していますか？ A. 勤務先・緊急連絡先など、身元をきっちり把握していないとトラブル発生した時に長期化するリスクがあります。居住物件と比較すると賃料は安いとはいえ、トラブルは起こります。予防のため、当社では契約時に細かい情報と必要書類を求めています。Ｑ．駐車場でもトラブルは発生するんですね。Ａ．起こりがちなのは家賃の長期滞納です。通行人によるゴミなどの放置も起こりやすいですね。また、車放置なんてこともあります。契約者が音信不通だと何かあった時に困りますよね。住居と同じく、騒音トラブルもあります。夜中までのエンジン音だったり、おしゃべり声が近隣に響いてクレームになったりします。Ｑ．なるほど。駐車場運営にも色々あるんですね・・・！Ａ．はい、駐車場管理における業務内容は多岐に渡ります。更地を駐車場にすることをご検討の方や駐車場トラブルで悩まれている方、駐車場の売却を検討されている方など、幅広く相談を承っております。お気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【５：駐車場の管理について】でした！次回は【６：募集ポータルサイトの活用】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年2月25日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【４：建物の維持管理について】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！前回の建物の消防点検に引き続き、【建物の維持管理について】！貸主様おひとりで行うにはあまりにも多岐に及ぶ建物管理。どんな種類があるのか、どんな影響があるのかを聞いてみます！ Q.前回消防点検について教えてもらいましたが、他にも法定点検ってあるんですか？ A. 高架水槽や受水槽が設置されている物件は、年1回以上の「清掃及び検査等」が水道法で定められています。当社管理物件で該当する建物は、時期の到来に合わせ協力会社に清掃及び調査の見積書を依頼し、貸主様に提案しています。 Q.なるほど。こちらも安心の協定会社さんがいるんですね！ A.実は水道屋さんの中でも、得意分野と不得意分野がある為、全ての水道屋さんが「清掃、検査」の対応ができるわけではないんです。水質検査は指定検査機関専門で、点検は浄化槽保守点検業者や浄化槽管理士、など必要技術が細かく決まっており、必要に合わせた水道屋さんを選定しています。Ｑ．こういった細かい決まりに貸主さんの方で対応するのは大変ですね・・・。 A.水槽点検の他にもエレベーターが設置されている物件は、昇降機点検の必要もあります。有資格者による、6ヶ月から1年毎に行う「定期検査」が建築基準法で定められています。また、2から3ヵ月毎で行う「保守点検」も重要で、メンテナンスがなされていないと、法定点検に通らない恐れがあります。エレベーターの交換工事は、安くても数百万から数千万円の費用が発生します。しかるべき時期にメンテナンスを行い、長持ちさせることが大切なんです。Ｑ．建物の維持管理について、当社で他に行っていることはありますか？ A. 当社で取り扱いが一番多い「二階建てアパート」に関しては、10年ぐらいを目途に協力会社に無料診断及び外装見積もりを依頼しています。早急に対応が必要な内容もあれば、まだ時期早々な項目もありますので、社内でしっかりと見積内容を精査したうえで貸主様に提案を行っています。Ｑ．外観の良さで成約率もあがりそうですね。 A. 外観はお客様との内見時に大きく影響するかと思います。お部屋の中は、ネットで掲載されている写真や動画で、ほぼ正確な情報を事前確認できます。一方で、外観、共用廊下及び階段、ゴミ・自転車置き場、近隣の環境等は、現地に行かないとわからない情報が多いですよね。内見は、お部屋の中以外の情報を確認する事がメインの目的とも言えます。Ｑ．共用部大事ですね・・・管理物件の定期的な清掃は行ってくれるんですか？ A. 当社管理物件は、専門スタッフにより毎月定期巡回を行い、不法駐輪や回収されていないゴミの回収、共用灯電球切れ等々でしたら無料で行っています。定期清掃サービスは、有料オプションですが設定可能です。世帯数に応じ、価格・掃除項目・頻度等を事前に打合せし、専門スタッフが実施致します。Ｑ．建物を適切に維持管理することが将来的にも影響するんでしょうか？Ａ．売却時など、大いに影響があるかと思います。売却査定は、机上査定・訪問査定の大きく二つに分かれます。維持管理がなされていない物件は、訪問査定時のマイナス要因となります。Ｑ．毎日のことや周期的に来るものなど、建物管理は大変ですね。Ａ．建物維持管理の種類は多岐にわたりますが、当社管理サービスの範囲内で多くの課題解決ができるかと思います。ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【４：建物の維持管理について】でした！次回は【５：駐車場の管理について】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ不動産管理の取り組み
2024年1月23日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【３：建物の消防点検について】
やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！今回は意外と知らない、【建物の消防点検について】！建物のサイズ等によっても変わってきますが、とっても大切な内容です◎ぜひチェックしてください！Ｑ．建物の消防点検ってしないといけないんですか？ A. はい、機器点検を6ヶ月に1回、総合点検を1年に1回するように消防法で義務付けられているんです。Ｑ．点検したらどこかに報告するものなんですか？ A. 通常3年に1回、管轄の消防署に報告書を提出しなくてはいけません。　飲食店等の特定防火対象物件は、1年に1回の報告が必要になります。Ｑ．しっかり点検していないとどんなリスクがありますか？ A. 30万円以下の罰金又は勾留措置と消防法で定められています。とはいえ現状では、実施がなされていない物件が多すぎる為、罰金・罰則が適用される例は少ないようです。他にも火災等が発生した際、消防点検を行っていない事を理由に保険が下りない可能性があります。点検未実施物件で火災死亡事故が発生し、ご遺族から訴訟を起こされた判例があるようです。Ｑ．重大なことになりかねないんですね。具体的に誰がどのようなチェックをするんですか？ A. 消防設備士、消防設備点検資格者でなければ実施できないので、資格を有している防災設備業者が行います。チェック内容は、消火器の本数・消費期限等が適正か、避難ロープ・はしごが劣化していないか、自動火災報知設備が問題なく作動しているか等々が主な項目ですね。Ｑ．当社の行っている取り組みを教えてください！ A. オーナー様の要望に応じて、長きにわたり取引をしている協力会社を手配します。入居者様への点検のお知らせから実際の点検実施、報告書提出、そして次回点検案内までを見積り金額の範囲内で一括して請け負ってくれますし、地域に詳しい地場の業者さんなので、アフターサービスも手厚いです。　その業者さんから報告を受けて、交換が必要な設備等があればオーナー様に確認を行った上で、当社または業者さんで手配や設置を行います。Ｑ．点検を管理会社にお任せするメリットはなんですか？Ａ．格安で点検を実施するものの、その後改修工事を持ちかけ高額な費用を請求する業者さんや、きちんと点検もせず、消費期限切れの消火器に点検シールを貼り替えて済ます業者さんが後を絶たないんです。オーナー様ご自身で一から防災業者を探す場合、こういう業者さんを見分けるのは難しいですから、お任せ頂ければ適切な防災会社をご案内できます。また、不動産管理の目線と防災会社の目線で協力して行いますので、オーナー様にも入居者様にもご安心頂ける点が多いかと思います。Ｑ．最後にひとことお願いします！Ａ．点検見積りは無料です！ご不安な点やご質問ありましたらお気軽にご相談くださいませ。以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【３：建物の消防点検について】でした！次回は【４：建物の維持管理について】について深く聞いていこうと思います♪
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