第２１回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【共用部管理の取り組み】。
共用部にもいろんな設備があり、いろんな管理が必要になります。
どんなことを行うのか、きいてみました！
Q.共用部に関する管理のご連絡はどんなことが多いですか？
A.暑い今の時期は、「伸びてきた木を何とかして欲しい」といった植栽に関する相談が多いですね。
オーナー様に報告し、大抵は業者に依頼をしますが、簡単な作業で済みそうなものは当社スタッフで剪定作業をする事もあります。
通年を通して多い相談は「ゴミ出しマナー」ですね。
掲示物や手紙で注意をする他、いろいろな手を使って改善を促します。
Q.業者さんに頼まずに当社で行うこともあるんですね。
最近、「ハチの巣ができていて怖い」といった相談も増えた気がします。
とんでもなく大きいものでなければ、これも当社で対応しています。
悲鳴を上げながら現地で除去作業を行います。
因みにハチの巣は「スズメバチ」に限り、杉並区の環境課に相談すれば無料で除去してくれます。
アシナガバチ等、他のハチは対象外みたいです。
Q.今までにあった不思議な共用部トラブルは？
A.空室物件の玄関前にストローの付いたドリンクが置かれている、というオーナー様からの相談がありました。
回収後すぐにまた新たなドリンクが届いた？置かれた？ため、オーナー様から再度連絡がありました。
ウーバー等の配達員による誤配送であると想像できますが、しっかり届けてあげて欲しいです。
飲みたいときに飲めなかった人、気の毒だなと思いました。(笑)
Q.共用部の物が壊れた場合、誰の負担となりますか？
A.もちろん、壊した本人が修繕費用を負担するのが一般的です。
故意・過失もなく経年劣化によるものは、オーナー様が負担するケースもあります。
第三者のいたずらや、台風・落雷による災害等、請求先が不明の場合には、保険や別の方法を検討することになります。
また、分譲マンションの区分を管理させていただくこともありますが、共用部分はそのマンションごとに管理組合や会社があります。
その場合には管理規約や使用細則等、マンション管理元のルールに沿って対応してもらっています。
Q.ルール作りや周知の徹底としてどんなことをしていますか？
A.内見時・申込時・契約時・鍵渡し時、借主様と物件についてお話しする場面が複数回あります。
どの場面でもわかりやすく丁寧な説明を心掛けていますが、その中でも特に「契約時」の場面で、不明点を潰しこむように努めています。
ですが100％伝えたつもりでいても、伝わっていないケースはどうしても発生します。
そういった状況を改善するために、「鍵渡し時にこんな資料を追加してみよう」「契約完了時には必ず●●を伝えよう」等、社内のマニュアル変更を繰り返しています。
Q.メンテナンスが大変だと感じる共用部設備はありますか？
A.巡回スタッフが行っている、共用灯の交換作業は大変かもしれません。
共用灯は、タイマー型、センサー型、スイッチ型等、様々なタイプがあります。
巡回は明るい日中に行うため、センサー型の場合は夜を演出する、たとえばセンサーにカバーを被せて暗くする等の必要があります。
巡回スタッフはこういった作業を毎月行っているのです。
共用部が真っ暗だと、転倒や落下による怪我、防犯上の問題等、事故につながるリスクがあります。
なので、巡回はとても重要な業務の一つです。
Q.人気の共用部の設備はどんなものがありますか？
A.セキュリティの向上と安心感を提供できるオートロックは、ずっと人気の設備ですね。
不審者の侵入を防ぎ、入居者様の安全を守る効果が期待できるため、特に1人暮らしの女性に人気があります。
私が個人的にあってよかったと思う設備は宅配BOXです。
頻繁にネットで買い物をするのでとても助かっています。
Q.共用部管理にも気をつけていきたいですね！
A.防犯カメラ・スマートロック・宅配BOX等々、改良された新しい設備が次々に生まれています。
「●●の設備を導入したが故障が多くて困っている」「入居者様が喜ぶと思って●●の設備を導入したがほとんど使用されていない」
「●●を導入したことで賃貸管理業の手間が増えた」 こんな声は実際にあります。
ファミリー向け・単身者向け・女性限定・学生専用等々、物件によって入居者様の属性は様々です。
新しい設備を知れば、あれもこれもと提案したくなりますが、該当物件にとって本当に必要な設備であるかをしっかりと見極めたうえで、
物件価値向上に繋がる提案をしていければと思っています。
