第１６回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【オーナー業にかかわるお金の知識 】。
管理課のお仕事は建物の管理だけでなく、オーナー様へのコンサルティング業務もあります。
どういったことが相談できるのか、詳しくきいてみました！
Q.当社の管理課はコンサル業も行っているんですよね？
A.はい。賃貸経営に関わる様々な課題を、オーナー様に寄り添い解決に導いています。
専門的な提案をしていく上で欠かせない宅地建物取引士と賃貸不動産経営管理士に関しては、管理課は全員取得しています。
他にもお金に関する包括的なアドバイスができるように、ファイナンシャルプランナーの資格は全社でも7割のメンバーが取得しています。
Q.吉留さんの資格数が一番多いと伺いました！
私個人は、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者、土地活用プランナー、DIYアドバイザー、FP、・・・
数えたら25個の資格をもっています（笑）。
「学習し続ける」という社内文化があるため、学びたいというメンバーの声には全力で会社がサポートしてくれる環境です。
Q.オーナー様からの相談は、主にどのようなものがありますか？
A.最近多いと感じるのは、更新時の賃料値上げ相談でしょうか。
税金の値上げ、工事代金の値上げ等、賃貸経営に必要な経費が実際に上がると、収益の見直しは当然必要になりますからね。
また、実際に売却するのは先ですが、売却額を事前に知っておきたいという査定相談も多いです。
Q.家賃収入にかかる税金はどのようなものがありますか？
A.大きく3つあります。
まずは所得税。賃貸経営で利益が出た場合、不動産所得として課される税金です。
それに固定資産税。不動産維持において、毎年課される税金ですね。
そして不動産取得税。これは売買が絡む場合に発生する税金です。
税金に関してはオーナー様の方が詳しく、アドバイスを求められることはほとんどないですが、最低限の知識として持つようにしています。
Q.礼金や敷金は課税対象なんですか？
A.所得税は必要経費を家賃収入から引き、不動産の所得を算出して税額を出すものです。
礼金や更新料は不動産所得としての収入に入りますが、敷金は所得ではなく「預り金」であるため収入になりません。
Q.他の税金はどうやって算出されるのでしょうか？
A.固定資産税は、土地と建物それぞれに課税対象と税率が定められています。
毎年6月に税務署から納税通知書が届くので、書面で固定資産税の金額を確認できます。
また、不動産取得税に関しては、取得した土地の価格から税額を算出します。
この時、宅地、つまり建物を建てるための土地及びそう評価された土地を取得した場合は、取得した不動産の価格に2分の1を乗じる計算を行う必要があります。
新築住宅用または中古住宅用の土地の減額適用があるときは、そうして出た金額から減額して算出されます。
簡単な説明になりましたが、税率や控除額等、更に詳しい情報は国税庁HP及び主税局HPで確認できます。
Q.コンサルを行う上で、どのようなことを踏まえてアドバイスを行いますか？
A.オーナー様の収益を最大化させることが我々の仕事です。
売却では、今すぐ現金化したい、時間がかかってもいいから高く売りたい、空室になったら売りたい等、オーナー様によって状況は様々です。
先に述べた税金に加え、相続税のことも踏まえてのアドバイスが必要になります。
建替えを行う場合には、ただ更地に新築を建てるのとは違い、色々な費用を考慮する必要があります。
既存建物の解体費用や処分費用、加えて入居者の仮住まいへの引越し費用など思う以上にさまざまな費用がかかるからです。
また、大幅リフォームを検討される場合は、人気の設備や間取りなどのトレンドをおさえ、募集業務の側面からアドバイスを行う必要があります。
Q.専門家として総合的なコンサルティングを提供しているんですね！
A.季節や経済事情の変動等で、相談内容も変わってきます。
どんな相談にも無理なく応えられるよう、会社・個人共にレベルアップしていく必要があると、今回のインタビューで改めて感じました。
