第１８回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【立退きトラブルついて】。
通常の解約など以外でも起こりうる立退き。
どのような場合があり、どのようなことに注意すべきか、聞いてみました！
Q.オーナー様から立退きをお願いする場合はどのような場合でしょうか？
A.自分又は家族が居住する必要がでてきたなどの「オーナー様の都合」、
借主様の滞納などで起こる「債務不履行による契約解除」、
老朽化による建て替えや再開発計画等が始まる「物件の都合」、様々な要因で相談があります。
Q.そうした立退きに関連して当社はどのようなことを行えるんですか？
A.弁護士資格をもたない当社が、オーナー様から報酬を得て立ち退き交渉を行うことは非弁行為に該当するため認められていません。
そのため当社は、あくまでもオーナー様に「助言する」という立ち位置で協力しています。
Q.助言する内容として、どのようなものがありますか？
A.立退き交渉では、期日までの期間が短ければ短いほど、立退き料発生等のトラブルに発展するリスクは高まります。
立退き予定が3～5年後のように、期日に余裕がある場合は、借主様との契約を「定期借家契約（再契約不可型）」に随時切り替える手続きを助言しています。
そうすることで解約手続きをスムーズに行うことができます。
ただし、「次回の更新は定期借家契約になる」旨を通知しただけでは借主様は当然納得してくれません。
「家賃を少し下げる」「更新料を免除する」等、近い将来に経済的負担が発生する借主様に納得感をもってもらい、定期借家契約の合意をとれるよう促しています。
また、立退き時期が近づいてきた際には、転居先のお部屋探しも当社であっせんしています。
Q.オーナー様都合での立退きの場合、入居者にはどのくらい支払いますか。
A.一般的に立退料の相場は家賃の6ヶ月～10ヶ月分と言われています。
引っ越し費用、迷惑料等、経済的損失を補填する為にはこれくらいだろうという考えですが、特に法律で明確な根拠は示されていません。
事業用物件になると家賃差額補填、営業補償等、考慮する項目が増えるため、賃料の24ヶ月分が目安ともいわれています。
Q.滞納による立退きなどは請求可能なんですか？
A.滞納は、借主様の債務不履行であり、契約を守らなければ契約は解除され立退きとなるのが通常です。
但し、滞納が1回あっただけでは契約解除事由にすることは難しいです。
うっかり支払いを忘れていたという理由もある為、滞納が3ヶ月以上続くことが必要だとされています。
3ヶ月以上の滞納があれば、契約上の信頼関係は破壊されたとみなされ、オーナー様は解除権を行使することができます。
契約解除による立退きは、立退き料等を考慮する必要はありません。
Q.滞納による立退きになった場合は当社はどんなことを行いますか？
A.借主様の状況を確認したいので、TELや訪問、又はお手紙で話し合いを試みます。
居留守を使われる借主様もいます。
その場合には連帯保証人様にも協力してもらい、本人と接触できるまで根気よく連絡をし続けます。
遠方に住む保証人様（ご両親）が物件に来られ、お話合いができた案件も複数あります。
実際には、当社管理物件は概ね保証会社を利用した契約のため、これら業務は保証会社に委託しています。
Q.立退き関連で大変だったトラブルがあったら教えてください。
A.昨年対応した、建物老朽化により、建て替えが必要になった案件です。
トラブルではありませんが、30年以上入居されている借主様が複数名おられ、新居探しに時間を要しました。
年齢も高齢であることから、希望のお部屋の審査が通らない状況が続き、何度もお部屋探しの為にご来社いただきました。
無事に期限内に当社管理物件に引っ越しができ、建て替えは計画通り行われたのでよかったです。
新居先のオーナー様に事情を直接伝えることができることも、当社の強味かもしれません。
Q.こういった立退きトラブルを未然に防ぐためにはどのようなことをしておくべきですか。
A.立退き期日をなるべく早く確定させ、早めに借主様に周知することです。
誠意をもった対応をすることで、立退き料の発生を防ぐことができ、法的手段をとることなく話し合いで完結できます。
Q.立退きにもいろいろなパターンがあるんですね。
A.立退き業務を直接行うことはできませんが、当社はたくさんの助言するための事例を持っています。
お困りごとがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
