第１７回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【賃料変更交渉について】。
更新時などに貸主借主間でたまに発生する賃料の交渉について！
どのようなメリットデメリットがあるのかなど、聞いてみました！
Q.オーナー様からの更新時の賃料相談は多いですか？
A.賃料値上げの相談は多いです。
物価の上昇や増税などの影響により、維持費・管理費の賃貸経営コストが増加しているのは間違いありません。
また、住宅価格の高騰により、購入ではなく賃貸を選択するファミリー層が増加している傾向です。
もし今空室だったら、現賃料よりもっと高く貸せるかもしれないと考えますよね。
Q.お客様からの更新時の賃料相談に関してはどうでしょうか？
A.はい、賃料値下げの相談もあります。
生活必需品、公共料金等の値上げにより、生活費の見直しが必要とされているのでしょう。
値上げしたいオーナー様、値下げしてほしい借主様、双方の相談にのっている更新担当スタッフは解決策を模索しています。
Q.なかなか合意に達しない場合どのように取りまとめますか？
A.まずは値上げ理由や新賃料が妥当であるか、賃料査定を行います。
当社では、物件担当がアナログ的に行うだけではなく、AI賃料査定システムを必要に応じて活用しています。
担当者それぞれの経験から査定をするだけでは、経験や能力によって査定額にばらつきが発生します。
そこで、AIを活用することにより、ビッグデータに基づいた納得感のある賃料査定が可能となり、誰が査定を行っても正確な査定額を導き出せます。
アナログ、AIを組み合わせ、最終的にいくらが妥当であるかを提案し、お話合いをまとめていきます。
説得力がないと合意に至ることができませんので、さまざまな方法で精査します。
Q.賃料変更に関する注意点は？
A.合意することができず解約になった場合の「空室期間の家賃収入がなくなる」「リフォーム費用がかかる」
「不動産業者への手数料が発生する」、これらのリスクは押さえておくべきです。
万が一賃料変更の話し合いがまとまらず、時期が来てそのままの賃料で法定更新になった場合には、「請求する予定だった更新料がもらえない」
「契約期限の定めがなくなる」「気まずい関係となり、あらゆる改善の話ができなくなる」等々、デメリットは大きいです。
また、経済事情の変動がなく、現家賃が市場価格と同程度である場合、合理的な理由がなければ法的な問題に発展する可能性もあります。
Q.法定更新とはなんですか？
A.更新に関する合意が契約終了までになされなかった場合、借地借家法に基づいてこれまでの契約内容・条件で契約が更新されることを指します。
同じ賃貸条件で賃貸借契約が継続するということです。
合意更新ができないからといって強制的に契約を終了させてしまうと、借主様は住むところを失います。
その為の救済措置として位置付けられています。
法定更新がなされると、期限の定めがない契約で更新されるため、実質的には借主様が解約の申し入れをするまで半永久的に契約が続くことになります。
Q.賃料変更が起こったら敷金と賃料で差が発生することになりますか？
A.契約時に敷金と賃料の関係について定めている場合、その内容に従う必要があります。
当社の契約書では「賃料が増額されたときは、増額分に見合う敷金の追加分を補填しなければなりません。」と定めています。
そのため更新時に元々いただいていた敷金と新賃料の差額分を、入居者様からお預かりすることになります。
Q.更新時以外に賃料変更となることはありますか？
A.多くのケースでは更新時に交渉が行われますが、オーナー様と借主様の合意があれば、賃貸借契約期間の途中でも可能です。
賃料改定時期についての法的な規定はない為、更新時でなくてもいつでも交渉はできるとされています。
ですがそもそも、オーナー様と借主様が現賃料に納得したうえで契約を結んでいるため、
賃料値上げを拒否している借主様に対し、賃料値上げ拒否を理由として契約の更新拒否や契約解除をすることは原則認められません。
また、部屋同士の賃料の違いを理由にした値下げ（値上げ）要求は難しいとされています。
Q.簡単に賃料を変更したりできるわけではないんですね。
A.賃料変更交渉は慎重に対応する必要があることはご認識いただけたかと思います。
法定更新されてしまった場合、その事実をひっくり返すことは難しいです。
また、不動産会社を介さず自分で更新業務を行っているオーナー様が、
「更新の通知を忘れていた」というような、うっかりが原因での法定更新もありえます。
自分の契約満了日を正確に把握している借主様はほとんどいません。
更新料収入はオーナー様にとって重要な収益源の１つです。
このようなうっかりを防ぐために、更新時期を適切に管理する当社のような不動産管理会社が存在するわけです。
