第１４回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！
今回のテーマは【建物老朽化について】。
どうしても避けられない、建物の老朽化。
これに管理課としてどうやって向き合っているのか、どのような取り組みがあるのか、
詳しく聞いてみました！
Q.老朽化とは一般的に何年くらい経ったものをいうんですか？
A.老朽化による建替えの目安は、木造で30年、鉄骨造で50年、鉄筋コンクリートは40年～90年と言われています。
ただこれは耐用年数から試算されたもので、あくまでも目安です。
築100年近い木造の建物が実在していたり、生活の仕方や環境等で寿命は伸び縮みするかと思います。
Q.目視でわかる老朽化のサインはどのようなものがありますか？
A.塗膜の剥がれ、外壁のヒビ・浮き・剥がれ、部材の腐食・サビ等ですかね。
以前社内研修で、協力会社（外装業者）から建物調査のポイントを現地でレクチャーしてもらったことがあり、当社スタッフなら老朽化のサインがあればキャッチできます。
但し、目視点検は耐震診断のような統一化された技術基準があるわけではありません。
基本的な項目の現況確認にとどまるため、原因究明にはどうしても専門家に頼る必要があります。
また、実際に工事をしてみないとわからないこともあるため、目視のみで全て把握することは難しいです。
Q.空き家状態では老朽化が加速すると聞きますがどうしてですか？
A.ぱっと浮かぶのは空気の入れ替えをしないからです。
ドアや窓を開けたり、換気扇を回したり、生活していれば勝手に空気の入れ替えが行われます。
窓やドアを閉め切った空き家は、空気が全く入れ替わらない為、梅雨の時期等は湿気が家の中にこもりやすく、カビの繁殖に繋がります。
特に木造住宅のカビや湿気は木を腐らせてしまう原因となります。
また、住んでいれば気が付く漏水事故等を、空き家であるために気が付かず、部屋中が水浸しになったお部屋もありました。
そうなってしまうと老朽化というよりも、倒壊の心配をする必要もでてきます。
Q.老朽化を遅らせるため行っている取り組みはありますか？
A.募集中の管理物件に関しては、「空室巡回」という業務を定期的に行っています。
故障などを発見するために電気、エアコンを全て付けたり、窓を開けて空気を循環させたりします。
また、すべての水道をMAXで出したりトイレを流すことで、水を行きわたらせ錆や故障を防いだりもしています。
Q.老朽化してしまった建物への対応はどんなものがありますか？
A.管理会社としてまず提案することは建物診断です。
当社の管理物件であれば、協力会社の外装業者に依頼し、早急に改善が必要な箇所や、将来的に検討すべき箇所等を明記した診断書を作成しています。
料金は基本的に無料です。
また、建て替えを検討されている方には、規模に応じた建設業者を紹介しています。
売買部のスタッフもいますので、取り壊しや売却の相談も承っております。
売却査定に関しても基本的には無料で行っています。
Q.建て替えに関わるお金ってどんなものがありますか？
A.内容としては解体費、建築費、調査費、さらにご自宅もあった場合仮住まい費、諸々に発生する税金や手数料などなどです。
坪数がわかれば、おおよその金額を算出することは可能になります。
Q.常に起こりうることですから、見極めが重要ですね。
A.築40年以上のマンションが5年後には全国で200万戸を超えると言われています。
定期的なメンテナンスと、変化し続ける住宅水準に見合うような提案ができるよう、我々も日々勉強が必要であると感じています。
