-
2025年4月29日善福寺公園のこいのぼり
西荻窪駅から行ける善福寺公園には、春の風物詩となっている大きなこいのぼりが出ました☆ 暖かくなってきてお出かけしたいにしぞうと一緒にお散歩。 ボートに乗りたくてずっと見ているにしぞう。 この日もほかほか日和で、たくさんの人がお散歩していました。 そばには2022年に開店した開放的なカフェ「nido」さんなどがあり、お散歩後にゆったりするにもぴったりです♪ https://www.hamasho-f.co.jp/blog/4623/ 大きな池に反射して、たくさんの鯉が泳いでいるように見えるこいのぼり。圧巻です！ ぜひゴールデンウィークなど、遊びにでかけてみてください♪ https://youtube.com/shorts/YuBAfqW9UM0?si=mZR6K_qM8UdDfTX-
-
2025年4月27日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１８：立退きトラブルついて】
第１８回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！ 今回のテーマは【立退きトラブルついて】。 通常の解約など以外でも起こりうる立退き。どのような場合があり、どのようなことに注意すべきか、聞いてみました！ Q.オーナー様から立退きをお願いする場合はどのような場合でしょうか？ A.自分又は家族が居住する必要がでてきたなどの「オーナー様の都合」、借主様の滞納などで起こる「債務不履行による契約解除」、老朽化による建て替えや再開発計画等が始まる「物件の都合」、様々な要因で相談があります。 Q.そうした立退きに関連して当社はどのようなことを行えるんですか？ A.弁護士資格をもたない当社が、オーナー様から報酬を得て立ち退き交渉を行うことは非弁行為に該当するため認められていません。そのため当社は、あくまでもオーナー様に「助言する」という立ち位置で協力しています。 Q.助言する内容として、どのようなものがありますか？ A.立退き交渉では、期日までの期間が短ければ短いほど、立退き料発生等のトラブルに発展するリスクは高まります。立退き予定が3～5年後のように、期日に余裕がある場合は、借主様との契約を「定期借家契約（再契約不可型）」に随時切り替える手続きを助言しています。そうすることで解約手続きをスムーズに行うことができます。ただし、「次回の更新は定期借家契約になる」旨を通知しただけでは借主様は当然納得してくれません。「家賃を少し下げる」「更新料を免除する」等、近い将来に経済的負担が発生する借主様に納得感をもってもらい、定期借家契約の合意をとれるよう促しています。また、立退き時期が近づいてきた際には、転居先のお部屋探しも当社であっせんしています。 Q.オーナー様都合での立退きの場合、入居者にはどのくらい支払いますか。 A.一般的に立退料の相場は家賃の6ヶ月～10ヶ月分と言われています。引っ越し費用、迷惑料等、経済的損失を補填する為にはこれくらいだろうという考えですが、特に法律で明確な根拠は示されていません。事業用物件になると家賃差額補填、営業補償等、考慮する項目が増えるため、賃料の24ヶ月分が目安ともいわれています。 Q.滞納による立退きなどは請求可能なんですか？ A.滞納は、借主様の債務不履行であり、契約を守らなければ契約は解除され立退きとなるのが通常です。但し、滞納が1回あっただけでは契約解除事由にすることは難しいです。うっかり支払いを忘れていたという理由もある為、滞納が3ヶ月以上続くことが必要だとされています。3ヶ月以上の滞納があれば、契約上の信頼関係は破壊されたとみなされ、オーナー様は解除権を行使することができます。契約解除による立退きは、立退き料等を考慮する必要はありません。 Q.滞納による立退きになった場合は当社はどんなことを行いますか？ A.借主様の状況を確認したいので、TELや訪問、又はお手紙で話し合いを試みます。居留守を使われる借主様もいます。その場合には連帯保証人様にも協力してもらい、本人と接触できるまで根気よく連絡をし続けます。遠方に住む保証人様（ご両親）が物件に来られ、お話合いができた案件も複数あります。実際には、当社管理物件は概ね保証会社を利用した契約のため、これら業務は保証会社に委託しています。 Q.立退き関連で大変だったトラブルがあったら教えてください。 A.昨年対応した、建物老朽化により、建て替えが必要になった案件です。トラブルではありませんが、30年以上入居されている借主様が複数名おられ、新居探しに時間を要しました。年齢も高齢であることから、希望のお部屋の審査が通らない状況が続き、何度もお部屋探しの為にご来社いただきました。無事に期限内に当社管理物件に引っ越しができ、建て替えは計画通り行われたのでよかったです。新居先のオーナー様に事情を直接伝えることができることも、当社の強味かもしれません。 Q.こういった立退きトラブルを未然に防ぐためにはどのようなことをしておくべきですか。 A.立退き期日をなるべく早く確定させ、早めに借主様に周知することです。誠意をもった対応をすることで、立退き料の発生を防ぐことができ、法的手段をとることなく話し合いで完結できます。 Q.立退きにもいろいろなパターンがあるんですね。 A.立退き業務を直接行うことはできませんが、当社はたくさんの助言するための事例を持っています。お困りごとがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。 以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１８：立退きトラブルについて】でした！次回は【１９：杉並区の賃貸市場動向について】について深く聞いていこうと思います♪
-
2025年4月26日
高円寺びっくり大道芸ありがとうございました！
去年に引き続き、にしぞうが「高円寺びっくり大道芸2025」に出没させていただきました！ 高円寺の高南通りで、たくさんの芸人さんがいるなかにしぞうも大興奮。 飛んでます。 何度も、飛んでます。（物理的に） にしぞうとベスピの合同テントでは、今回は塗り絵のコーナーも用意しました！にしぞうとベスピを思い思いに塗って、ボードに貼り付け！みんなとっても上手に塗れていました♪ 小さな友達にも大きな友達にも、たくさんのお友達たちに会えてうれしい！にしぞうは終始うきうきしていました！ そんなにしぞうの様子は、にしぞう公式Youtubeのほうにアップしています！ぜひチェックしてみてください☆ https://youtube.com/shorts/LZrU7OOvzT8?feature=shared 明日も引き続き、高円寺びっくり大道芸に出没予定です♪ 他の大道芸人さんもすごいパフォーマンスばかり☆ ぜひ遊びにきてください！
-
2025年4月26日
◢◤和田さんの #部屋活 ～間取活用のススメ～◢◤#日当たりと照明
連載◢◤和田さんの #部屋活 ～間取活用のススメ～◢◤です！ 和田： こんにちは～！ この企画は不動産会社９年目の和田さんが、独自の視点を持ってお部屋の使い方を提案していくコーナーです♪今回も和田さんの考える、間取りやお部屋の活用方法、教えてください！どんなお部屋について教えてくれるのでしょうか！？ 和田：今回は「日当たりと照明」についてお話ししたいと思います！お部屋探し、またはお部屋作りをする上で、とっても重要なポイントです！ 日当たりと照明・・・光の具合についてのお話ですね！？単純にめっちゃ明るい方がいいのでは！？ 和田： うんうん、そう考えますよね。一般的に南向きで日当たりの良い物件が重宝される傾向はありますが、実は、世界的には日本の住宅は明るすぎる、という声があるんです！ なんと！明るすぎる！そんな風に言われちゃってるんですか・・・！？笑たしかにドラマとかで見る海外の家って、もっと暗めかも！ 和田： もちろん、日当たりの良い部屋は明るくて気持ちのいいものです。 ただ、ゆったり落ち着いた空間を想像してみると、少し暗めの空間を思い浮かべる方もいらっしゃるのではないでしょうか。 ここで申し上げたいのは、日当たりが良くないことが必ずしもデメリットにならない、ということです！ 暗いことをメリットと捉えたお部屋作りを楽しめますし、活用次第では快適でおしゃれに作り替えることもできちゃいます！ なるほど！例えばどんなものですか？イメージできるものだと、間接照明とか？ 和田： そうですね、間接照明は簡単におしゃれになる方法ですよね！順番にご紹介していきます！ ①間接照明 スタンドライトを置くだけでも雰囲気がガラッと変わります。テレビの裏側から壁を照らすように照明を設置すると、ムーディーな雰囲気を演出できます。 僕のおすすめはLEDのテープライト！棚の裏側などに沿って張ると簡単にホテルみたいなカッコいい部屋になります！乾電池で使えるものもあるので、間接照明は設置場所を選ばないことも魅力的です。 ②ウォールライト 間接照明は置くだけの物で簡単ですが、ちょっとレベルの高いものでウォールライトがあります。ウォールライトとは壁につける照明。電気工事不要のものもありますので、それでしたら賃貸でも気軽に設置できます。ねじ止めが必要なものは事前に貸主・管理会社へ相談しましょう！ ③サンキャッチャー サンキャッチャー、とっても可愛いですよね！女性は好きな方が多いかもしれないです！例えば１階のお部屋で、ベランダあたりには陽が差してるけど、お部屋には届かない。そんなお部屋の窓際に設置すると、わずかな光を拾って室内に拡散してくれます。外光を拡散するものなので夜間に過度に明るくならないのがポイント。いろいろなデザインがあるので、インテリアとして個性が出るのも良いです！ ④壁紙の変更 荒業ですが、もしオーナーさんに交渉してリフォームが可能であれば、壁紙に変更するのもお勧めです。ここでのポイントは、あえて暗めの壁紙を選んでみるということ。これは当社で実際に施工した物件です。 日当たりがあまり良くない部屋だったのですが、無理に明るくせずに雰囲気を活かせる壁紙を選択しました。電球色の照明も相まって落ち着いた良い雰囲気に仕上がっています。 和田：このように、活用次第でいくらでも雰囲気を変えられます。なんと言っても照明の種類は本当にたくさん！お部屋ごとに違ったアイデアが出てくるので、これもまた楽しみの一つですね。引っ越しを検討される前に、今のお部屋をもっと有効活用できるかを考えてみるのも手です。 あえて暗めのお部屋をおしゃれにする！たしかにホテルなんかもそうですよね！本を読んだり勉強したりする以外は割と暗くていいのかも・・・！ 和田：はい、暗めのお部屋でも全然活用方法があるんですよ！当社では、お部屋探しだけでなく使い方のご相談も承っております。いつでもご相談お待ちしております！
-
2025年4月12日
「こどもの居場所をつくるプロジェクト」に協賛しました！
この度、西荻窪の地域の皆様で行われている「西荻窪駅高架下にこどもの居場所をつくるプロジェクト」に、浜商不動産として協賛させていただきました！ このプロジェクトは、家で勉強に集中できる環境にない中高生、子育てでどこにも頼れる場所がないお母さん、孤独を抱えて引きこもっている人、何らかの事情で取り残されてしまう人たちを、地域の力でなんとかしたいという思いを持ったメンバーでスタートしたというプロジェクト。 当社もこれまで子育て応援やイベント参加など地域の活性化・取り組みに力を入れており、今回、大賛同できる内容だということで協賛させていただくことになりました！ 詳しい内容は、是非こちらのページからご覧ください。 プロジェクトはこちら この素晴らしいプロジェクトが成功しますよう、当社としても全力で応援をさせていただきます。 また今度とも、住みやすいまちづくりへの取り組みを積極的に行ってまいります！ ＜浜商不動産の子育て応援プロジェクト＞HAMASHO for family特設ページ ＜浜商不動産の地域応援プロジェクト＞西荻窪非公式ゆるキャラにしぞうにしぞう取材レポート地域のお店紹介ブログ
-
2025年3月30日
祝Googleレビュー800件獲得＆地域貢献パン祭り！
浜商不動産本店のGoogleレビューが800件を獲得しました！！ レビューをお寄せいただいた皆様、本当にありがとうございます。 今後も皆様のご期待を裏切らないよう、よりいいサービスを提供できるように精進してまいります！ ということで！！！ 日ごろの頑張りを一緒に祝おうということで、恒例となりつつある「浜商春のパン祭り」を社内で開催しました～！！ 地域貢献という気持ちもこめて、西荻の各種パン屋さんから地元の味を集め、みんなでシェア☆ おいしいパン選び放題～ホクホクハッピーな気持ちに！ こちらは「そーせーじ」さん、「Ansen」さん、「ポンデセール」さんのパンたち！（分けるため袋に入ったままなので、わかりづらくてすいません笑） どこも人気のパン屋さんでハズレ無し！みんなのお昼ごはんはパンで決定です・・・☆
-
2025年3月27日
＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識【第１８回連帯保証人に関するあれこれ】
総務課メンバーによるコラム【＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識】♪♪ このコーナーでは経理・契約などを事務作業をまとめて行っている総務課が、不動産契約や庶務に関する豆知識などをお届けします！ 第１８回目の今回！総務課・高橋さんに聞く【連帯保証人】についてのあれこれ～！ 賃貸借契約時に必要になる連帯保証人について！保証人にはどのような責務が課されるのか等、詳しくきいてみました♪ Q.当社の契約で連帯保証人になれる条件はありますか？ A..基本的には契約者様の３親等内の親族の方で、安定した職業に就き、支払い能力のある人でお願いしています。ただし、年金受給者の方でも連帯保証人になれる場合がありますので、詳しくは担当者にご相談ください。 Q.連帯保証人になるとき、どのような審査が行われますか？ A.賃貸契約のお申込書に記載いただきました職業、年収、財産など総合的に審査をさせていただきます。審査が通らない場合は他の連帯保証人を立てていただく場合もあります。 Q.保証人限度額とはなんですか？ A.保証人極度額とは、連帯保証人が支払わなければいけない債務の上限額です。賃貸借契約においては、借主が家賃や更新料、修繕費などを支払えない場合に、保証人が代わりに支払う金額の上限を指します。 Q.当社の限度額はいくらに設定されていますか？ A.総賃料の24か月相当分です。例えば、賃料50,000円・共益費5,000円のお部屋のご契約ですと1,320,000円が連帯保証人が支払う限度額となります。 Q.連帯保証人はどんなときにどんなことをする可能性がありますか？ A.連帯保証人は借主が家賃の支払いを行わなかった場合のほか、設備を破損してしまうなど、何らかの問題が起こった際には、代わって滞納した家賃や修理費を支払う必要があります。また「騒音トラブル」等、借主が負う全ての債務を保証します。 Q.当社は保証会社もつけますが、保証会社との違い・必要性はなんですか？ A.連帯保証人も保証会社も借主の債務を保証する役割を担います。ただし、連帯保証人は借主が近隣トラブルを起こした場合や過失により損害賠償を発生させた場合など保証会社では対応しきれないリスクを担うのが連帯保証人の役割です。 Q.保証人を変えたい、なくなったときなどの手続きは？ A.連帯保証人を変更したい場合は大家さんや管理会社の承諾が必要です。変更には、改めて審査を通過、保証人確約証のご提出が必要となります。また、連帯保証人様がお亡くなりになって、他の方を立てていただく場合も同様の手続きとなります。 Q.ちゃんと理解した上で、連帯保証人になる必要がありますね。 A.連帯保証人についてわかりにくいこともあると思います。少しでも疑問点などがありましたら担当者へお気軽にお問合せください！ 以上、総務課髙橋さんに聞く連帯保証人についてのあれこれでした！ 次回は、不動産管理会社の【顧客管理】について聞いてみたいと思います！
-
2025年3月18日
＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１７：賃料変更交渉について】
第１７回、【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪ 浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！ 今回のテーマは【賃料変更交渉について】。 更新時などに貸主借主間でたまに発生する賃料の交渉について！どのようなメリットデメリットがあるのかなど、聞いてみました！ Q.オーナー様からの更新時の賃料相談は多いですか？ A.賃料値上げの相談は多いです。物価の上昇や増税などの影響により、維持費・管理費の賃貸経営コストが増加しているのは間違いありません。また、住宅価格の高騰により、購入ではなく賃貸を選択するファミリー層が増加している傾向です。もし今空室だったら、現賃料よりもっと高く貸せるかもしれないと考えますよね。 Q.お客様からの更新時の賃料相談に関してはどうでしょうか？ A.はい、賃料値下げの相談もあります。生活必需品、公共料金等の値上げにより、生活費の見直しが必要とされているのでしょう。値上げしたいオーナー様、値下げしてほしい借主様、双方の相談にのっている更新担当スタッフは解決策を模索しています。 Q.なかなか合意に達しない場合どのように取りまとめますか？ A.まずは値上げ理由や新賃料が妥当であるか、賃料査定を行います。当社では、物件担当がアナログ的に行うだけではなく、AI賃料査定システムを必要に応じて活用しています。担当者それぞれの経験から査定をするだけでは、経験や能力によって査定額にばらつきが発生します。そこで、AIを活用することにより、ビッグデータに基づいた納得感のある賃料査定が可能となり、誰が査定を行っても正確な査定額を導き出せます。アナログ、AIを組み合わせ、最終的にいくらが妥当であるかを提案し、お話合いをまとめていきます。説得力がないと合意に至ることができませんので、さまざまな方法で精査します。 Q.賃料変更に関する注意点は？ A.合意することができず解約になった場合の「空室期間の家賃収入がなくなる」「リフォーム費用がかかる」「不動産業者への手数料が発生する」、これらのリスクは押さえておくべきです。万が一賃料変更の話し合いがまとまらず、時期が来てそのままの賃料で法定更新になった場合には、「請求する予定だった更新料がもらえない」「契約期限の定めがなくなる」「気まずい関係となり、あらゆる改善の話ができなくなる」等々、デメリットは大きいです。また、経済事情の変動がなく、現家賃が市場価格と同程度である場合、合理的な理由がなければ法的な問題に発展する可能性もあります。 Q.法定更新とはなんですか？ A.更新に関する合意が契約終了までになされなかった場合、借地借家法に基づいてこれまでの契約内容・条件で契約が更新されることを指します。同じ賃貸条件で賃貸借契約が継続するということです。合意更新ができないからといって強制的に契約を終了させてしまうと、借主様は住むところを失います。その為の救済措置として位置付けられています。法定更新がなされると、期限の定めがない契約で更新されるため、実質的には借主様が解約の申し入れをするまで半永久的に契約が続くことになります。 Q.賃料変更が起こったら敷金と賃料で差が発生することになりますか？ A.契約時に敷金と賃料の関係について定めている場合、その内容に従う必要があります。当社の契約書では「賃料が増額されたときは、増額分に見合う敷金の追加分を補填しなければなりません。」と定めています。そのため更新時に元々いただいていた敷金と新賃料の差額分を、入居者様からお預かりすることになります。 Q.更新時以外に賃料変更となることはありますか？ A.多くのケースでは更新時に交渉が行われますが、オーナー様と借主様の合意があれば、賃貸借契約期間の途中でも可能です。賃料改定時期についての法的な規定はない為、更新時でなくてもいつでも交渉はできるとされています。ですがそもそも、オーナー様と借主様が現賃料に納得したうえで契約を結んでいるため、賃料値上げを拒否している借主様に対し、賃料値上げ拒否を理由として契約の更新拒否や契約解除をすることは原則認められません。また、部屋同士の賃料の違いを理由にした値下げ（値上げ）要求は難しいとされています。 Q.簡単に賃料を変更したりできるわけではないんですね。 A.賃料変更交渉は慎重に対応する必要があることはご認識いただけたかと思います。法定更新されてしまった場合、その事実をひっくり返すことは難しいです。また、不動産会社を介さず自分で更新業務を行っているオーナー様が、「更新の通知を忘れていた」というような、うっかりが原因での法定更新もありえます。自分の契約満了日を正確に把握している借主様はほとんどいません。更新料収入はオーナー様にとって重要な収益源の１つです。このようなうっかりを防ぐために、更新時期を適切に管理する当社のような不動産管理会社が存在するわけです。 以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【１７：賃料変更交渉について】でした！次回は【１８：立退きトラブルについて】について深く聞いていこうと思います♪
浜商スタッフブログ
浜商不動産からのお知らせ、スタッフの日常や豆知識などを綴ります。
